楼市低位盘整 “购房窗口”开启

转入2022年，高层多次强调在房住不炒定位下，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策，促进房地产业良性循环和健康发展。在“三稳”政策下，多地陆续出台楼市利好政策，落到惠州层面，信贷环境持续改善，首套房贷利率最低5.0%。与此同时，惠东县、博罗县等多个区县针对人才购房的补贴政策持续升级，如仲恺高新区近期组织开展惠民安家公益活动，符合要求的对象购房可享受2-3万元不等的人才补贴。

一系列楼市利好政策，令市场信心逐步恢复。不少一线从业人员向记者反映，春节过后，市场日渐活跃。“五一置业黄金周”即将到来，许多想趁着小长假购房的市民，对于楼市动向也更为关注。那么，现在市场有什么变化？接下来，市场行情如何？记者采访了多位行业专家，与您一起探讨。

优惠持续 市民可从容购房

春节后政策暖风频吹，市民入市意愿变强，但由于惠州房地产市场尚处于复苏期，总体仍在低位盘整，因此，楼盘以价换量仍在持续。“项目推出工抵房，有9折优惠，另外还可以额外再申请一些优惠，具体到现场来谈。”江北三新某项目的现场销售告诉记者，促销活动推出后，反响很大，售楼处基本上每天都接待几十批客户。

“其实在房贷利率大幅下调后，客户的入市意愿明显变强了，很多刚需客户或者有改善需求的客户，开始出门看房。”中介纪先生反馈，进入4月以后，邀约客户看房的成功率提升了。而日前记者走访楼市时，也有多位楼盘现场销售反映类似情况。市场行情的变化也直接反映在数据上，据惠州中原地产统计，4月前两周，惠州全市新建商品房住宅成交量分别为980套、887套，较3月的周均成交868套有所提升。

“年后惠州在缓慢复苏中，每周成交量环比基本都有小幅增长，这背后其实是有利好支撑的。2月份我们研究中心调查发现，最低房贷利率降至5.2%，最近甚至有5.1%的利率出来；部分区域部分楼盘执行首套房2.5成首付。以上这些都是能实实在在降低置业首付门槛和购房成本的。”惠州中原战略研究中心高级经理叶玉定表示，惠州当前楼盘的促销折扣力度也非常大，实实在在让购房者节约成本。与此同时，这个时期的盘源及房源选择余地很大，购房者心态也比较稳，可以更加理性从容地去购房。

“实际上，很多人置业都存在‘买涨不买跌’的心理暗示，但这种想法往往会导致大家错过一些窗口期。如果大家静下心来认真思考，不难发现此时惠州楼市处在一个周期的底部。不管是政策调控、信贷环境，还是市场促销力度均对自住型购房者非常友好。去年四季度，高层频频表态要支持合理住房需要需求，可以称之为‘态度底’。春节过后，各城因地制宜出台楼市利好政策，下调房贷利率，可以称之为‘政策底’。”惠州资深地产评论人、惠州天策行总经理李建峰分析认为，接下来应该会出现结果导向的“市场底”。一旦楼市全面进入复苏阶段，购房者信心完全提振起来，成交量开始明显上行。那么，开发商恐怕要收回部分折扣，而购房成本或将上升。

利好发酵 楼市将进一步好转

接下来的市场行情如何？多位业内专家也给出了乐观判断：

中指研究院华南总经理张化学认为，作为粤港澳大湾区成交大户的惠州，受调控政策的影响，市场仍处在震荡调整阶段，从数据表现来看，惠州一季度成交量处于历史相对低位水平，市场信心尚未完全恢复。但有高层频频发声稳楼市的支持，以及在广州、深圳等热点城市楼市成交逐步恢复的带动下，惠州及周边城市房地产市场有望得到进一步的修复。“在信贷环境持续改善下，开年以来广州多家银行持续下调房贷利率及加快放款速度。反映到市场层面，近期成交量虽然有所上升，4月份第三周网签2119套，环比上升210%，但整体购房信心仍有待恢复，市场仍处在筑底阶段，未来政策也有望进一步放松，进而带动市场逐步回升。深圳一手房4月份以来市场成交量也呈现稳步回升趋势，周度网签套数在1400套左右，相比此前周度网签不足千套的水平，当前市场已有明显回暖迹象。在深圳二手房参考价将可能调整，深圳首批供地同区域限价同比去年有所上调等政策持续宽松的利好下，市场信心有望逐步恢复。”

“首先，可以明确下一个结论，目前深圳房地产市场触底反弹趋势明显。深圳市房地产中介协会数据显示，3月份，深圳全市一手住宅共成交2859套，环比增长49.9%，二手房网签1355套，环比增长25.5%。与2月份相比，3月份深圳一二手住宅交易量均出现明显增长。得益于深圳疫情防控到位并于4月中旬彻底控制住疫情，叠加前期各地发布的行业利好政策，令积压的购房需求进一步释放。今年清明节小长假以来，深圳房地产市场反弹力度较大。接下来，预计反弹力度会更大。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称，深圳楼市回暖，将对惠州楼市产生很强的带动作用。因为作为环深城市的惠州，其楼市走势总是跟深圳保持一致，它在周期上或会滞后深圳1-2个月。所以，基本上可以判断下半年惠州楼市会明显反弹。

世联行粤东公司董事总经理周玉仁认为，现下“支持合理住房需求”“提振市场信心”已成为行业共识，在这个“信心堪比黄金”的关键时期，房贷利率也要进入到一个适当的下降通道，以更好地满足住房消费者的合理需求。所以，去年10月份之后，整个信贷环境持续改善。如今，不仅房贷利率下调，按揭的放款速度也明显提高，大部分银行对流水等审核也有所放松。从长周期来看，惠州房贷利率应该还会持续下调。目前，惠州对比其他城市，房贷利率水平仍然偏高。“当下很多城市的最低房贷利率已经降至基准利率水平，也就是4.6%。而惠州世联行3月底的统计数据显示，惠州首套房最低房贷利率在5.0%。总而言之，房贷利率下降实则利好于整个房地产行业，尤其能给购房者带来切实利好。对于购房者而言，房贷利率下调以后，房贷利息也会大幅下降，并明显地反映在每个月的月供上。那么，购房者的还贷压力便会随之减少。”周玉仁表示，当前疫情防控影响持续，大家对未来收入的预期也在下降。在这个节骨眼上，房贷利率下调确实有利于释放购房需求。可以说在一定程度上，有助于推动惠州房地产市场平稳健康发展。

“根据4月18日统计局公布数据来看，当前销售数据继续下行，投资额、到位资金走势恶化，开竣工跌幅持续扩大，结合央行近期推出的举措之一，即‘因城施策，合理确定商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，支持房地产开发企业、建筑企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展’。我们预计后续地产政策出台的范围和力度将会继续加强，未来将有更多、更高能级城市加大因城施策力度，随着疫情影响减弱和政策逐步显效，二季度商品房销售有望触底走稳，下半年楼市表现将比上半年有所好转。”叶玉定称，就惠州市场而言，楼市实时数据表现随深圳摘星出现过短暂反弹，只是总体仍在低位徘徊。但惠州自身经济基本面较佳，且城市处于能级非常高的深圳都市圈，长期发展值得看好，因此未来随着政策效应进一步显现以及深莞市场好转、需求逐步释放，惠州楼市亦会进一步好转。

惠州报业全媒体记者邬玉婷