四季度楼市怎么走？行业大咖来把脉

楼市传统“金九银十”已至，全国地产市场进入理性期。在疫情防控形势复杂叠加经济环境影响之下，供求关系、居民预期、支付能力、房价水平、收入预期等都发生了改变。为激活房地产市场，楼市政策持续放松，房贷利率进入历史低位，房企纷纷加大价格营销力度，多措并举之下，楼市回暖之势初显。

具体到惠州，2022年至今，新房成交数据虽同比下降，但呈现出逐月上升态势，释放出积极信号，有利于修复市场信心，改善购房者的置业情绪。近日，记者采访了多位业内人士，深度剖析惠州楼市发展，积极建言献策，提出真知灼见，并为购房者提供宝贵置业意见。

●中指研究院深圳分院总经理樊鹏飞

“三宜”优势将吸引周边城市客群来惠购房

据中指院监测，2022年以来超180个省市发布300条以上涉及降低首付比例和房贷利率的政策（含公积金政策），以促进刚需及改善合理购房需求释放，但多数城市政策效果不明显，市场活跃度不足。

根据国家统计局公布数据，2022年1~8月，全国商品房销售面积、销售额同比降幅均超20%，市场仍处于深度调整期。9月以来，传统“金九”开局表现不及预期，根据中指监测，重点50城商品住宅成交面积同比降幅仍在30%左右。

价格方面，据中指百城价格指数监测，2022年1~8月，百城新建住宅价格累计上涨0.14%，累计涨幅仍处近五年同期最低点，8月环比继续下跌，且环比下跌的城市数量增加至69个；二手房价格累计下跌0.05%，单月环比已连续4个月下跌，8月跌幅扩大至0.13%，环比下跌的城市数量增加至74个。

今年以来，各地政策出台频次显著增加，但效果并不明显，究其原因，第一，经过20多年的快速发展，当前房地产市场的发展环境与过去相比发生了明显变化，新房市场规模继续向上突破的动能减弱，居民基本住房需求已得到满足，2021年常住人口城镇化率已接近65%，我国住房总需求空间逐渐缩小。第二，今年以来，国内疫情反复、国际形势复杂多变等拖累我国经济恢复发展，居民收入预期减弱，购房置业更加谨慎，叠加房企出险时有发生，购房者置业信心减弱。除此之外，各地在优化政策的过程中，热点城市政策力度普遍较低，对市场的提振作用有限。

近期，济南、青岛、天津等城市先后放松楼市政策，这些均为其他城市出台政策提供了参考，短期来看，各地因城施策节奏有望进一步加快，但热点城市政策放松的力度或仍偏谨慎，全国市场短期调整态势难改。

具体到惠州层面，作为粤港澳大湾区重要节点城市、深圳都市圈重要成员，惠州拥有突出的土地空间优势、丰富的自然资源优势、便利的发展区位优势，为大湾区建设宜居宜业宜游的优质生活圈持续做出贡献，在深度参与大湾区建设、支持深圳先行示范区建设上迎来巨大机遇期。

根据《惠州市国土空间总体规划（2020-2035年）》，到2035年，惠州市按照850万常住人口进行统筹规划，以高质量发展和抢抓“双区”建设、融入深圳都市圈为导向，以“双区”建设引导要素聚集，打造复合高效综合交通串联重要功能节点，实现半小时直达湾区核心。从中长期看，惠州房地产市场未来发展值得期待。

但不可否认的是，惠州近两年楼市表现相对低迷，去化承压。根据中指数据CREIS，2022年1~8月，惠州新房住宅市场成交面积为380.5万㎡，同比有所减少，且二手房成交周期较长。同时，当前深圳房地产市场整体仍处于调整阶段，市场上改善型产品成交占比提升，刚需置业群体则有观望情绪。根据中指数据CREIS，2022年1~8月，深圳新房住宅市场成交面积为225.9万㎡，同比减少32.6%。

展望第四季季，受外部整体政策环境优化、房贷利率下降、疫情得到有效控制等利好因素带动，深圳房地产市场活跃度有望进一步好转。惠州作为深圳外溢作用明显的重要城市之一，惠州房地产市场特别是临深片区受深圳影响较大。待深圳整体市场情绪有所恢复，加之惠州自身相对宽松的楼市政策、远低于深圳的价格和各类购房优惠，以及宜居宜业宜游的居住环境等优势条件，相信还是会吸引包括深圳在内的周边城市以及港澳客群来惠购房。

●惠州中原总经理徐智勇

成交量逐月上升 惠州楼市释放积极信号

从惠州中原数据来看，2022年1~8月份，惠州新房住宅平均月度成交372万平方米，与全国房地产成交趋势一样，受政策、经济及疫情的多重影响，同比明显回落。但据监测的数据显示，惠州今年的成交量总体呈现逐月上升的趋势，这是一个积极信号。

为促进房地产市场长期、健康、稳定发展，2016年年底的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，在此后的6年中，中央及地方采取众多组合拳防控房地产过热，房地产市场回归理性发展也是情理之中，虽然会造成短期房地产市场的较大波动，但长期来看利远大于弊，这不仅是防控经济局部过热之需，更是对民生保障的重大举措。

在调整目标基本达成之后，各项临时调控措施将逐步退出舞台，惠州也是如此。目前惠州楼市政策环境已处于历史以来较为宽松状态：限购限价等措施均已取消，首套首付2成，房贷利率处于历史最低位，开发商积极推出众多优惠措施……惠州政府及相关部门积极组织惠民安居购房活动，可以说，现阶段对于购房者而言，处于最佳置业窗口期。

房地产买卖作为大宗交易，受宏观经济及当地经济发展的影响较大，惠州近年来抓住粤港澳大湾区及深圳都市圈的发展契机，在招商引资、重点工程投资、经济增速、人口增量等各指标表现十分抢眼，这正是房地产市场得以持续健康发展的基石，相信随着惠州经济高速发展，惠州的房地产价值会得到更大的实现。

当前形势下，房地产市场阶段性处于供过于求，无论是开发商还是置业者都应从前几年的市场观念中转变过来，开发商要有较好的出货量，不仅大力拓展渠道、给客户优惠、许诺客户的要能做到，更要关注产品本身价值的打造，根据中原对惠州各主要楼盘监测数据来看，位置佳、配套成熟、品质较好的楼盘，辅以针对性的促销措施，则较易获得当前刚需、改善需求的客户青睐。另外，开发商也应根据自身的现金流情况积极采取相应的走量措施。

当前正处于市场低点，购房者可选择余地大，同时置业成本低。对于近期意愿购房者，我建议按需及时出手。但同时也建议有计划置业的朋友，首先要明确个人的购房需求，多从官方平台了解项目，并结合自身的经济情况做出选择，适合自己的才是最好的。

从惠州楼市发展前景来看，粤港澳大湾区作为国家顶层设计，特别是粤港澳大湾区背景下深圳都市圈规划的发布，深莞惠轨道交通规划再次吸引了大家的关注，惠州作为核心都市圈重要的一环，轨道的规划是广大置业及业内关注的焦点之一。目前，深莞惠之间已经有广深铁路、广深港高铁、厦深铁路、穗莞深城际等4条国铁及城铁；根据深圳市轨道办编制的《深莞惠轨道交通一体化衔接方案及实施策略研究》，未来深莞惠间还要形成17条跨市轨道。轨道交通作为快捷、大运力的现代交通工具，除了将极大带动经济的发展，对于房地产市场而言，将改变沿途站点地的原有属性。比如对深圳客户而言，置业区域将从现有的一线临深临莞地理属性区域向轨道站点区域发展，平日通勤效率同样便捷甚至更为便捷。甚至未来随着轨道交通连接香港，惠州部分区域成为“一线临港”，凭借优势的资源、较低的置业门槛，惠州也将受到更多香港市民的追捧。

从惠州楼市各区域表现来看，惠州的核心区域惠城区具有完善的城市配套、优秀的自然资源，已逐渐形成十分成熟的生活圈，一直是本地中高端客户置业的首选，也是房地产市场需求最为稳定的区域。临深区域（惠阳、大亚湾）经过近10多年的高速发展，已成为深圳客户外溢置业的首选之地, 日趋完善的交通系统、不断提量增质的产业发展、优质的人居环境，吸引了大量人口流入，为惠湾楼市的购买力打下坚实广阔的基础。资源不断汇聚，片区价值提升，产业持续升级，创造更多高端职位；人口快速增长，推动配套升级。

●世联行粤东公司董事总经理周玉仁

深圳都市圈建设是惠州楼市的“底气”

当前惠州楼市处于“政策友好期”，有首套房首付低至2成、房贷利息处于历史新低，出台了“公积金帮扶政策”等利好因素。可以说，从高层到地方，均在鼓励自住型群体置业。

但为何市场仍旧表现理性？其核心原因在于需求端出现了两方面问题：首先，今年老百姓的购买力确实在下降，这跟经济大周期有一定关系，在此不过多解释；其次，大众对未来持谨慎态度，包括对整体经济的预期，对自己收入的预期等，均从原来相对乐观，变成现在的保持谨慎。受这两重因素影响，目前市民对于购买房子等大宗商品相对“保守”。

从市场数据来看，今年3~6月，惠州楼市月度成交实现4连涨，确实呈现触底回暖的态势，但转入下半年后，7月、8月并未延续这一趋势，因此，判断市场回暖还为时尚早，眼下只能说市场处于一个筑底的阶段。

当然，也需要看到惠州楼市的支撑面——深圳都市圈建设，或者说深莞惠一体化发展。目前来看，在轨道建设方面，深圳跟东莞之间进展快速，但深惠、莞惠之间的轨道联通相对滞后。因此，深圳、东莞的客户来惠置业仍处于“零散状态”，多偏向惠阳大亚湾、博罗石湾等临深、临莞板块。而深、莞的外溢刚需没能大规模来惠置业，与惠州轨道建设步伐不快有很大关系。虽然说惠州已有厦深高铁、赣深高铁等联通深圳，但对于日常通勤而言，高铁取代不了城轨与地铁的作用。那么，从未来角度谈惠州楼市，我认为随着惠州与深圳、东莞轨道互联互通的程度加深，自然能吸引大量外溢刚需客户到来。

从区域来看，仲恺区前景可期，一旦深惠城际开通，对于整个惠州，尤其是仲恺片区来说，将是较大利好。此外，虽然深圳地铁14号线的延长线估计短期内不一定会开建，但深圳地铁14号线（9月23日完成空载试运行）即将通至深圳边界——沙田，距离惠阳、大亚湾的部分区域很近。因此，它有一定的辐射作用，能带动部分临深区域的楼市。

●惠州大亚湾区房地产协会会长谭建文

深圳东进将为惠州楼市带来广阔前景

惠州楼市目前回暖未及预期，主要原因是客户的“预期”被外部因素影响：一是因为各地持续的高温天气，一定程度上阻挡了购房者看房的热情。据相关数据显示，截至8月15日，华南的高温天气已经持续了64天，为1961年以来持续最长的时间，影响了人们的预期。二是疫情原因，居民收入受到影响，消费意愿不高。三是“保交楼”风险尚未完全落实，再加上市场上的促销政策持续释放，市场信心还未完全恢复，客户还在持续观望楼市是否已经触底。

今年来央行降息频次高，动作坚决，切实降低了企业的融资成本和居民个人的购房成本。同时惠州在政策方面已表现出十足诚意，真正帮助有购房需求的首套购房人群更好上车。结合近期监管层频繁强调的多部门要协同“保交楼”，多项政策发力为楼市纾困，切实保障购房者合法权益，将有望提振销售端，缓解楼市风险，使购房者的预期逐渐扭转。

随着利好市场预期的一系列政策措施陆续实施，四季度房地产市场有望延续恢复发展态势。在此建议房地产企业积极促进销售，加快资金回笼，改善资产负债。同时规范销售经营行为，确保项目高质量建设并如期交付使用，积极探索新的发展思路，促进行业持续、健康、稳定发展。

当下，刚需一族已到上车好时机。对于购房者来说，两成首付时代下，更应该珍惜首套房的机会，用好首次购房名额。但也要注意，在选房时，要考察开发商的财务状况和资金实力，比如在本地有无影响力？口碑如何？不能只看价格。

近年来，在“双区”建设和深圳都市圈机遇下，深莞惠产业加快协同发展。惠州全力推进深度融深融湾八大专项行动，吸引越来越多的深圳企业和项目落户。其中，坪山-惠阳-大亚湾定位为“湾区先进制造产城融合节点”，将形成深惠融合发展的战略性新兴产业、先进制造业等工业4.0产业集聚地区以及世界级的高新技术产业策源地。依托坪山比亚迪、中芯国际等龙头企业，协同惠阳、大亚湾和深汕特别合作区，主要发展电子、汽车零部件等产业，形成区域协同、分工明确的空间产业链布局。

近水楼台先得月，深圳的东进必将给惠州楼市带来广阔的发展前景，惠阳、大亚湾则是承接深圳资产、人口、产业外溢的桥头堡。我十分看好惠阳大亚湾房地产市场发展的前景。

●惠州仲恺高新区房地产行业协会秘书长康爽

当下是购房好时机 购房可多关注区域价值

房地产起于1998年房改，盛于2009年后，寒于2018年中，触底于当前。土地是财富之母，房子是承载家的根与魂。当前是中国社会全面转型升级所必经的阵痛，阵痛过后会是新一轮美好时代到来。

目前市场情况之下，房地产企业结合自身的需求，生存已被放在第一位。不变的，是新时代中国的盛世风采；变化的，是全息生态生活体系的持续迭代，房地产企业要跟上时代赋予的新要求和新变化。

对于有需求有购买力的置业者而言，当下是购房好时机，关注点应是城市未来的价值，从人口流入、产业发展、交通便利三方面判定一个区域的价值，目前仲恺高新区是不错的选择，值得大家前来安家置业。

深圳都市圈城际通勤往来频繁，目前深圳与东莞、惠州之间跨市交通出行量约136万人次/天，预计2035年，深圳与莞惠之间出行量将大规模增长至520万人次/天，其中，通勤出行量达到约300万人次/天。在深圳都市圈交通一体化规划中，未来深莞惠三地之间将形成“12高10快41主18次支”的跨市路网衔接方案；总计将有30余条国铁、城际铁路、跨市城市轨道衔接深莞、深惠。深莞惠“半小时通勤圈”发展提速。

惠州与周边城市的连接将更为紧密，而仲恺区域则是连接三城的区域。根据仲恺国土资源分局公开披露的综合交通专项规划公告，铁路方面，总长度约100公里；城市轨道，共有8个站台；高速公路，2横4纵路网+10个出入口；对外道路，6条高速+8条快速路；立交节点，交叉口节点34座；公交首末站，总数达55个……系列数据展现出了仲恺交通的“输血能力”，在深圳都市圈亦位居前列。

尤其是深惠城际、深莞城际、赣深高铁这三条“动脉级”核心轨道，在仲恺穿行交汇，直接构建起了仲恺与深圳、东莞的快速交互能力。如果说，占位都市圈“地理中心”，让仲恺享有通勤圈的空间优势，那么，多条轨道大动脉交汇于此，更让仲恺有了“轨道中心”的时间优势。从仲恺出发，莞惠城轨20分钟即可到达东莞松山湖，深惠城际30分钟直通深圳，在都市圈范围内实现了“优质通勤圈”。

交通带动产业，产业支撑城市。仲恺作为国家级高新产业平台、广东省第三个硅谷战略高地，顺势而为成为深圳都市圈的产业延伸中心。目前，仲恺已经是万亿级产业集群的核心引擎。2021年，仲恺用全市不到3%的土地面积，贡献了惠州16%的GDP、30%的规上工业总产值和15%的税收，GDP总量排名惠州第二，增速高达17.9%，位列惠州榜首。这样的发展劲头，已经有了昔日深圳南山、东莞松山湖崛起的味道。

本版文/图（除署名外）东江时报记者伍 磊

邬玉婷