房企业绩完成率分化明显

2019年，惠州楼市是跌宕起伏的一年，是扑朔迷离的一年，也是割裂分化的一年。外来房企大举布局惠州，新盘不断涌现；楼市从小高潮到低谷再到翘尾，楼盘有的滞销难卖有的火热难抢；房价有的促销让利重回几年前，有的不断飙高屡屡刷新记录……这样的格局之下，今年的惠州楼市究竟交出了一份怎样的答卷？

据惠州中原地产提供的数据显示，截至2019年12月15日，惠州住宅网签成交139959套，较去年下降了4.8%；成交面积1445.71万平方米，同比下跌4.65%；全市住宅均价11316元/平方米，同比略涨0.77%。

■供应、成交双下滑

去化周期处于合理区间

了解成交情况之前，先来看看今年来新房市场的总体供应。据惠州中原地产统计，截至2019年12月15日，我市三县四区住宅供应共计159863套，同比下跌7.31%；供应面积1643万平方米，同比下跌7.53%。在总体供应呈下滑态势之下，各县区除惠东县以外，供应均同比下滑。单以供应面积来看，惠城区今年新增住宅产品297.89万平方米，同比下滑10.14%；仲恺区新增134.7万平方米，同比下滑6.38%；惠阳区新增255.17万平方米，同比下滑26.13%；大亚湾区新增供应378.6万平方米，同比下滑3.91%；博罗县年内新增318.97万平方米，同比略跌0.02%；龙门县年内新增供应57.93万平方米，同比下滑17.69%。惠东县是唯一一个供应上扬的区域，以200.47万平方米的新增住宅供应，同比上涨15.66%。

供应减少了，那么成交如何呢？按照惠州中原地产提供的数据，在住宅供应减少的同时，成交总量也出现下滑。但各片区的成交却出现了有涨有跌的分化态势。

其中，深受深圳市场影响的大亚湾区，在深圳示范先行区建设的带动下，成交同比虽有下滑，但并不影响其夺取年度住宅成交的“量价双冠”。该片区住宅产品全年成交33229套，成交面积331.95万平方米，成交金额459.6亿元，区域均价13846元/平方米，无论是成交量还是成交均价，均位列各片区之首。

值得注意的是，除惠东县以外，惠城区、博罗、龙门等区域虽供应减少了，但成交量同比却上涨了。同样以成交面积来举例，今年惠城区住宅成交300.81万平方米，同比上涨了7.43%；博罗县住宅成交129.63万平方米，同比上涨9.49%；龙门县成交68.87万平方米，同比上涨24.06%。

供应下滑、成交上扬的背后，是库存量的减少。据惠州中原地产统计，截至2019年12月15日，全市住宅存量约为1483万平方米。按照过去一年内我市住宅市场月成交量来计算，这个存量的去化周期接近11个月。而一般认为，按照正常的开发流程，去化周期在6~12个月以内，都是合理健康的范围。

■均价微涨

90~120平户型是成交主力

留意这份年度成交的市场数据，会发现一个特别的信息：全市住宅成交均价11316万元/平方米，同比微涨0.77%。

为什么说这个信息特别呢？因为从下半年开始，特别是差异化备案价格监制机制实施以来，惠城金山新城、博罗、仲恺等片区，屡屡传出楼盘高备案价刷新高的消息。从16000元/平方米到18000元/平方米再到20000元/平方米，不断刷新市场认知的备案价，经过市场发酵，演变成“惠州房价上涨论”的有力支撑。一时间“惠州房价破两万元”的传言甚嚣尘上。

如今年度成交数据公布，全市住宅成交均价相较去年仅有0.77%的上浮，让“房价上涨”的谣言不攻自破。

对此，业内人士吴先生认为，这都得益于政府精准施策的差异化备案价格监制机制，品质好、配套好的楼盘价格一路看涨；品质一般、区位也一般的楼盘价格不仅不会调高备案价，还可能会略有下调，“一升一降中，不仅提升了品牌房企高投入打造高品质产品的积极性，激发了市场活力，还平衡了市场的总体价格，确保整体房价稳步运行。”

在业内人士陈先生看来，如今的惠州楼市开始体现“还市场以市场”的特征。“购房者的意向和喜好就是评判标准。得购房者喜爱的楼盘即便价高也走货快；而不受购房者认可的楼盘就算打折促销也无人问津。”陈先生认为，在购房者的评判标准下，今年来市场分化态势加剧。

在总体供应量、成交量及价格走势之外，记者研读这份年度楼市成交数据还发现，近年来，受粤港澳大湾区发展利好的带动，惠州市场承接了大批省外客户前来置业。尤其是今年，随着一系列针对港澳居民来惠置业、教育政策的发布，港澳居民以及省外客户占比有所攀升，广西、江西、湖南、北京、湖北等省份客户比例增加明显。

而从市场成交的产品结构来看，与去年相比，今年产品成交主力户型仍为90-120平方米的刚需户型。其中仲恺区、惠阳区、博罗县、大亚湾区购买90-120平方米产品的购房者占据5成以上；惠城区购买90-120平方米产品的购房者比例达到41.8%。

■配套不断升级

品质楼盘强势领跑

随着粤港澳大湾区规划的逐步落地，以及深圳先行示范区的影响，目前，惠州在承接多重利好中，临深板块快速崛起、北站新城片区蓄势待发、金山新城建设日新月异、潼湖生态区建设有序推进，热点板块不断。与此同时，各项交通配套不断完善，四环路建设提速建设、惠新大道跨东江桥明年1月通车，广汕高铁、赣深高铁通车在即等，加速了城际和区域之间的人口流动，缩短了城市半径。

在大环境、大交通配套的整体升级中，区域内部各项市政、生活配套也在不断完善。以金山新城为例，在宏观布局的城市规划背景下，金山大道、演达路等一条条交通要道，打通了原河南岸、金山湖、东江新城、马安等片区与外部的无缝对接，也为金山新城的建设奠定了基础；奥林匹克体育馆、金山湖游泳跳水馆、惠州市中医医院、第一妇幼保健院、惠州读者文化公园等一批市政设施，为金山新城构筑了日益完善的居住空间。

而在市政建设的步伐之下，品牌房企的进驻开发，带来了一批批优质宜居项目，让原本是一片滩涂的金山湖片区，华丽转身为高端宜居住宅区域。而在日益浓郁的居住氛围中，方直城市时代、隆生金山湖中心以及万象汇等一批商业的运营、招商和建设，也为区域带来了便捷的商业购物环境。

内外配套的不断升级，让不少刚需客和改善族有了更多更好的置业选择，对房企品牌、楼盘品质也有了更高的评选要求，这让一些专注品质、品牌也有保障的楼盘有了更多的表现机会。如随着金山新城规划的逐步落地，隆生西江花园屡屡小步快走，受到市场的认可；依托高铁北站新城建设及内部配套的逐步完善，佳兆业东江新城屡屡入榜全市前十月度成交榜单等；以多盘布局，占领各规划利好先机的恒大、龙光、海伦堡、碧桂园等，品质、品牌有所保障，表现不俗。

据此，记者结合惠州中原地产提供的1~11月份的房企销售前20榜单数据发现，房企战绩不断分化的同时，品牌效应更为凸显。榜单中，碧桂园凭借多盘开花，销售17947套，傲居全市第一，市场占有率达到12.65%；而排名第二的龙光地产，销售套数6411套，市场占有率为4.52%；排名第三的星河控股年度销售4971套，市场占有率为3.5%。随后，富力地产、恒大地产、海伦堡地产、中海地产、新力地产、奥园地产、佳兆业地产、中洲控股、新城控股、合生创展、雅居乐地产、卓越地产、融创地产、卓洲投资、华润地产、三盛宏业、德威地产依次入榜。

文/图 惠州日报记者卢振侠