“五步法”调解物业纠纷

“专业人办专业事就是不一样，不但效率高，效果也是杠杠的！”日前，大亚湾某物业公司将一面印有“严格执法 热情服务”的锦旗送到了大亚湾区人民法院速裁团队法官任芳的手上，感谢法院化解了物业与业主多年来因物业管理费纠纷引发的矛盾。

60余户业主拒缴物业管理费被起诉

今年5月，因大亚湾某小区64户业主长期拒缴物业管理费，物业公司催缴未果，将64户业主起诉到大亚湾区人民法院，要求尽快判决，以减轻企业面临的资金压力。

案件立案后，很快转由速裁团队办理。法官马上通过电话联系了小区业主，发现业主对物业服务不满已久，“小区安保力量薄弱，我们住得很没有安全感”“楼层对讲机坏了、消防通道堵了，迟迟都没有解决”，业主们拒缴物业管理费是希望倒逼物业公司尽快解决小区的管理问题。

“我们已经增派人手加强安保力量，但小区业主拒缴物业管理费，对公司经营造成了极大的影响。”物业公司对此也表示很委屈。

“产生矛盾的主要原因是双方沟通不畅导致业主认为物业公司不作为。”任芳找到矛盾症结，一方面安抚业主情绪，一一记录业主反映的问题及诉求，另一方面与物业公司沟通，提醒物业公司要虚心听取业主关于改善小区卫生、优化安保力量的意见建议，积极完善和规范物业管理措施，主动提升服务水平，维护业主利益。

针对其中一位业主提出的自家房屋漏水严重，但楼上住户长期居住在外地迟迟得不到解决，物业协调不力等问题，法官亦耐心解释，“业主应追究开发商的赔偿责任，不能以此为由拒缴物业管理费”，并协调物业公司尽快解决业主提出的问题。对于其他业主关于房屋未入住是否应免缴物业管理费等疑问，法官也逐一作出法律解释。

经过释法说理和调解，双方的对立情绪和不满明显缓解。此后，35名业主陆续缴清了拖欠的物业管理费共计7万余元，物业公司申请撤诉，其余案件采用速裁程序依法判决。

把普法调解整改等工作主动前移

“物业案件涉及的标的额通常不大，主要原因还是由于业主对物业提供的服务和管理不满，因此拒缴物业管理费，物业因没有运营费用，服务更跟不上，这种矛盾经过长期发酵形成了恶性循环。”通过大量的司法实践和调研，承办法官分析指出，“此类案件要下判决并不难，难在真正解决矛盾本身，如何从根源上化解物业公司和业主的对立和误解，实现群众美好生活环境和物业不断提升服务水平的良性循环。”

为此，该院主动延伸司法职能，结合大亚湾开发区“和美网格”建设，以物业纠纷的诉源治理作为切入点，创新采用“普法+整改+调解+信用+联动”“五步法”物业解纷工作模式，把普法、调解、整改等工作主动前移，从源头上减少物业公司和业主的对立情绪。

对于已经立案的物业纠纷，该院实行三级繁简分流模式，加强对系列案件特别是涉民生系列案件的识别和流转，通过“快调、快审、快结”，强化调裁衔接，以判促调，提高解纷效率，跑出了为民司法“加速度”。

惠州日报记者曾静妍 通讯员章婷