算算账！近期买房能省多少钱？

继中央政治局会议定调“适时调整优化房地产政策”、住建部明确三大政策支持方向后，房地产市场迎来了密集的政策刺激。“认房不认贷”“首付比例降低”“换房退个税政策延续至2025年”“降低存量首套住房贷款利率”……一系列楼市利好相继落地，房地产行业大有“忽如一夜春风来”的氛围。

随着楼市优化调整政策在惠州悉数落地，房地产市场预期进一步改善。那么，倘若抛开各项政策对于宏观市场及房企的利好不谈，它们对普通的购房者而言，到底各自有什么意义呢？今天我们一起来看看购房者近期买房到底能省下多少“真金白银”。

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“认房不认贷” 总价150万元首付减少15万元

8月25日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

据住房城乡建设部有关负责人介绍，此项政策将使更多购房人享受首套房贷款首付比例和利率优惠，有助于降低居民购房成本，更好满足刚性和改善性住房需求。

随后，包括惠州在内的多个城市纷纷宣布执行“认房不认贷”政策。8月31日，惠州市人民政府办公室发布关于优化惠州市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知，购房居民家庭成员名下无房即按首套住房信贷政策执行，“认房不认贷”政策正式落地惠州市场。

惠州新政指出，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。中国人民银行惠州市分行相关负责人在接受媒体访问时表示，新政前，惠州执行的贷款政策为“认房认贷”，这也意味着购房市民名下无论是否有房，或者房贷是否结清，只要有过贷款记录，都算二套，首付比例为四成及以上。随着新政策的施行，只要名下无房都将按照首套住房执行房贷政策执行，首付比例可低至两成。

对于当前在惠州无房的家庭来说，“认房不用认贷”政策将带来利好。从揭阳来惠州工作的新市民陈女士表示，新政确实给她“发购房福利”。实施“认房不认贷”后，在老家已贷款买房的她也符合惠州的首套房认定条件。她给记者算了一笔账：当前，在惠州购买普通住宅首套房首付比例为20%，二套房首付比例为30%，比首套首付高出10%。按总价150万元的房源计算，首付款将从45万元降至30万元，少了约15万元。此外，房贷利率也将从4.40%降至3.70%，按照贷款100万元、30年等额本息商业贷款计算，贷款利息可节省约14.6万元。在“认房不认贷”情形下置业的陈女士，首付降低，提高购房支付能力，月供减少，减轻购房负担。

与此同时，记者在走访市场的过程中发现，部分银行对于合作楼盘按揭客户的贷款门槛可进一步放低。有销售向记者表示，目前有银行在“认房不认贷”的政策基础上还有所优化，不仅是跨市，跨区也可以适用首套房优惠条款。位于惠博大道的某楼盘现场销售透露：“如果客户在惠城区已有一套房，想要在博罗县另购一套房源，同样可以享受首套两成及3.7%利率的按揭贷款政策。但前提是客户在博罗区域无房。”但记者致电相关银行了解情况时，工作人员表示，具体实施政策需要咨询意向购买楼盘所合作的银行网点。

惠州地产观察员罗大树表示，“认房不认贷”政策的施行，对有需求在惠州购买首套房的购房者是利好，尤其是对在其他地方已有房贷且没有还清的购房者来说，由二套变更为首套，购房成本大幅下降。

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“换购房退个税”延期 置换业主能省1~2万元税费

8月25日，为继续支持居民改善住房条件，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》称，自2024年1月1日至2025年12月31日，出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

上述政策通过个人所得税退还的方式支持居民换购住房，切实降低了换房成本。改善型购房群体可借助政策红利改善住房条件，提高生活质量。严跃进表示，换房退个税优惠延续，降低居民换房成本，进一步体现了对换房需求或改善型需求的重视，鼓励换房。各地把换房工作做到位，也有助于盘活二手房市场，真正促进一二手房联动发展。

实际上，“换购房退个税”政策在2022年10月已经开始实施，此次发布的公告是官宣延长置换退个税的时间，规则不变。按照规定，对符合退税条件的纳税人，当其新购住房金额大于或等于现住房转让金额时，全部退还已缴纳的个人所得税；当其新购住房金额小于现住房转让金额时，按照新购住房金额占现住房转让金额的比例退还现住房已缴纳的个人所得税。计算公式为：1.新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税；2.新购住房金额小于现住房转让金额的，退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税。其中，原住房转让金额和新购住房金额均不含增值税。

业内人士表示，“换购房退个税”政策的实施，对于大部分城市来说，换房者可以节省1~2万元税费，具体因交易房屋情况不同，个税征收情况也不同。惠州资深房产中介经理钟凡以他的一个客户举例：惠城区的客户徐先生在今年4月出售了自己名下的一套小两居，交了一万元个人所得税并开启看房之旅。今年6月选定了一套三居室的房子，总价较之前的小两居更高。在新买的房子办理网签备案后，徐先生便去国家税务总局惠州市惠城区税务局申请办理了个人所得税的退税。

“换房退税的前提是该业主卖房子时已交个人所得税，然后买卖房子的时间都符合退税条件就可以申请。申请资料以城区为例，需要提供本人身份证及复印件1份、出售住房所缴交的个税票原件，购买住房所缴交的契税票复印件1份、出售住房房产证复印件1份，购买住房房产证复印件1份、出售住房合同复印件1份，购买住房合同复印件1份、银行卡复印件1份（要求开户行位于广东省内）。”钟凡表示，目前惠州市个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，一般房子交易总价在100万元~200万元之间，“换购房退个税”政策的实施，可为置换业主省下1~2万元左右，部分交易价格更高的房源能节省更多税费。

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8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，对现行差别化住房信贷政策进行了调整优化，支持各地因城施策用好政策工具箱，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行，更好地满足刚性和改善性住房需求。与此同时，支持鼓励银行与借款人协商调整存量首套住房贷款利率。

《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》明确，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。这意味着全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限的统一，不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市。同时，该通知还将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

调整优化差别化住房信贷政策发布后，惠州主流银行纷纷宣布跟进执行。调整前，惠州首套房首付最低2成，贷款利率最低3.7%；二套房首付最低3成，贷款利率最低4.8%。调整后，首套房首付比例及贷款利率没有变化，二套房贷款利率降至最低4.4%。

对于购房者来说，首付和月供是置业路上的两大“拦路虎”。不少购房者坦言，相比起首付的“短痛”，长达二三十年的月供实际上更让他们犯难。前期的房贷优惠政策多偏向于刚需购房群体，导致二套房贷利率相对较高，这一定程度阻挡阻碍了部分家庭的换房脚步。去年生了三胎的朱先生一家便是其中之一。

“二套房贷利率终于降下来了，让我看到了希望。”朱先生已在惠城区海伦春天购置了一套建筑面积97平方米的小三居。去年家里三孩出生，让这个原本就空间局促的家显得更加拥挤，也让朱先生有了换房打算。为了减轻购房压力，他曾想通过“卖一买一”的办法置换一套建面140平方米左右的房子，但该决策遭到了全家人的反对。

“卖了房要先租房住，家里人觉得搬来搬去太麻烦了，而且万一最后看中的是期房或者毛坯房，还要等待交付或装修。”朱先生称，此前二套房的贷款利率要比首套房高出不少，他想通过“卖一再买一”获得首套房资格，但对于“拖家带口”的他而言，这并不适合，只能暂时搁置换房计划。目前惠州二套房利率降低至4.4%，再加上“换购房退个税”利好政策延期，让朱先生看到了希望，再度踏上了看房路。

记者算了一笔账，按照贷款100万元、30年等额本息商业贷款计算，房贷利率为4.8%，利息总额约89万元，月供约5247元；房贷利率为4.4%，利息总额约80万元，月供约5008元。按照这一标准，二套客户购房，利息总额可省下9万元，每月月供减少239元。

罗大树认为，过去一段时间，住房信贷政策调整集中在满足居民刚性住房消费需求。降低二套房贷利率政策下限，有助于更好地支持居民改善性住房消费需求，降低改善性购房者的利息支出。“从惠州最新执行的房贷政策来看，首套房界定已相对宽泛，这意味着政策利好更多倾斜给改善型客户，促进改善需求释放。”

存量首套房贷利率下调 业主月供减少数百元不等

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8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，明确自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请。

随后中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行等10多家银行先后就存量首套个人住房贷款利率调整发布细则，涉及调整范围、利率调降幅度、申请方式及调整时间、申请渠道等热点问题。其中，大家最关心的问题之一得到了解答，即9月25日起批量调整且无需申请，当日起按新利率水平执行。

记者梳理发现，各家银行发布的细则在具体表述上有所差异，但内容差别不大。本次调整对象均为贷款发放时间或合同签订时间在2023年8月31日（含）以前，用途为购买住宅的商业性个人住房贷款，包括普通纯商业性个人住房贷款以及公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款部分。同时，本次调整为首套个人住房贷款，但能够满足房屋所在城市首套房贷利率标准的存量房贷也在调整之列。例如，房屋购买时不是家庭在当地唯一成套住房，但后期通过交易等方式出售了其他成套住房，且当地执行“认房不认贷”政策的。此外，多家银行表示，原则上可直接办理按月足额偿还本息的个人住房贷款，如贷款当前处于逾期状态，须客户归还积欠本金及利息后再申请调整利率。

此外，各家银行均以2019年10月7日（含）前，2019年10月8日（含）~2022年5月14日（含），2022年5月15日（含）后这三个时间段来调整利率。一位贷款经理告诉记者，之所以分为上述三个时间段，是因为从全国层面来看，2019年10月8日起，新发放的商业性个人住房贷款利率正式“换锚”，以LPR为定价基准加点形成。而自2022年5月15日起，全国首套房贷利率政策下限调整为LPR-20BP。

9月25日，存量首套住房商业性个人住房贷款迎来正式下调。这一备受关注的政策到底为业主省下了多少月供？记者采访了不同时期购房的3位业主。

“我当时选择了固定利率，因此需要9月25日以后，自行向银行申请调整房贷利率，按照现行规则，我应该可以申请到4.2%的利率。”罗先生于2016年买下家庭唯一住房，在中国建设银行办理了30年等额本息商业贷款，按揭利率为4.75%。当时他选择了固定利率，因此月供并没有随着五年期LPR的下调而变化。“我现在的月供约2800元，调整后应该可降至2658元，每月减少100多元。”

2020年3月王先生购买首套房时，房贷利率正处于高点，批下来的按揭利率为5.88%（即LPR上浮113个基点）。随着近年来五年期LPR下调，此前他的房贷利率仍高达5.33%。“9月15日，我已经通过农行APP查询到自己的房贷利率符合批量下调条件，并将调整至4.2%，月供下个月开始减少。”王先生告诉记者，如今他剩余贷款为72万元，月供为4269元，房贷利率调整至4.2%后，他的月供变为3832元，每月减少437元。

在中国工商银行按揭贷款的黄小姐，2022年办理按揭时属于二套房，今年名下的另一套住房已出售，因此变为首套房客户。不符合批量调整客户的她，在9月10日接到银行电话通知称，只需带领夫妻双方身份证即可申请首套存量房贷利率下调。很快她便前往办理了该申请，房贷利率也从4.8%下调至4.2%，月供减少257元。

总体而言，8月一系列需求端利好政策密集出台，降低了首套存量房贷利率、首付比例、税费等，为广大购房者带来实实在在的实惠。值得注意的是，当下时值“金九银十政”楼市传统营销旺季，在供应端，开发商正趁着传统楼市旺季节点，积极推货以及开展更多优惠促销活动。需求端与供应端双管齐下，为购房者提供了实实在在的优惠与机会，形成了置业“窗口期”。

惠州日报记者邬玉婷

2023年9月29日 星期五

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