日前，住房和城乡建设部办公厅发布关于《住宅项目规范》第三次公开征求意见的通知。其中，未再提及“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”引发公众广泛讨论。记者获悉，2019年首份公开征求意见的《住宅项目规范》，明确提到“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”，而之后的两次征求意见，该条规定却消失不见。

关于商品房公摊面积是否应该取消的问题，近年来一直饱受争议。众多媒体也给予高度关注和积极反应，包括人民日报、新华社等官方权威媒体亦发声，怒批公摊面积不合理。今年全国两会期间，“取消公摊面积”的提案也上了热搜，引起热议，并且评论一边倒，网友纷纷表示支持。

业主质疑公摊面积摊在哪

在惠州网络问政平台，记者搜索关键词“公摊面积”，有不少相关的咨询帖出现。例如，家住仲恺潼湖科学城的市民郭先生在该平台发帖咨询：“小区地下车库停车位面积具体有多少地下车位面积已经作为公摊面积被小区业主们分摊了？据悉，业主们的商品房屋约含23%-24%不等的公摊面积，这些公摊的面积都被分摊到哪儿去了？”还有惠阳鼎盛悦玺台等多个小区的业主也请求公布楼盘公摊面积数据的由来。可见，不少市民都在“不明不白”之中被公摊了。

那么，何为公摊面积？公开资料显示，公摊建筑面积是指由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

公摊面积的计算方式如下：建筑面积=套内建筑面积+公摊面积；公摊面积=公摊系数x套内建筑面积；公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积x总套数)；套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积。若非专业人士，想搞清楚哪些项目被计入公摊面积、比例是多少，绝非易事。

那么，公摊面积由谁确定，开发商会不会让购房者多摊面积？对此，记者咨询了某百强房企惠州公司开发部工作人员李先生，他介绍，公摊面积开发商不能直接测算，通常在房子办理预售证前，由房管部门的专业测绘机构或者地产公司委托的第三方测绘公司去测量，而委托的第三方公司必须是房管局备案认可的单位。“并且，在房子交付之前,还会由专业测绘机构对房子的建筑面积和实用面积再进行整体的实测，报房管部门审核后用于办理产权证。”他补充道。

公摊面积容易产生糊涂账

在实际生活中，很多购房者购买的是期房。在这种情况下，建筑面积以及公摊面积均为预测，等房子竣工后，再测量实际面积，多退少补。但是由于大部分购房者难以弄懂公摊面积的算法，即便是事后存在公摊面积变大的情况，要维护自己的权益也并非易事。这也是为何众多网民诟病公摊面积的原因之一。

购房者对于公摊面积的怨气还在于它容易衍生其他糊涂账。小区被出租出售的地下车库、内部经营性场所等,是否算在了公摊面积中？在一些答案为“是”的小区,出租出售的收益理应由全体业主共享。但在现实中,能够将业主公摊面积经营收益返还的情况并不多。除此以外，公摊面积还会跟装修费、物业费等五花八门的费用捆绑在一起，甚至伴随房屋的整个生命周期。让购房者不清不楚地多花钱。

高层洋房公摊面积更大

小区的公摊面积实际比例到底是多少呢？去年，山西太原有业主曾发布视频曝光某地置业小区的公摊面积为43%，这意味着买100㎡的房子，套内面积只有57㎡，其余的43㎡面积都是公摊。无独有偶，同年，山东青岛一楼盘也爆出公摊面积高达46%的消息。看到如此“奇葩”的案例，不少惠州置业者对惠州在售楼盘的公摊比例也关心起来。

“当前惠州市场上的高层住宅，公摊面积一般在20%左右，小高层和叠墅等产品的公摊则少一点，在10%左右。”一位从事建筑行业20余年的业内人士告诉记者，一般而言，高层产品比低层、小高层产品的公摊系数更高，这主要与公摊面积的算法有关。通常高层建筑需要配置更多的公共空间，例如过道、楼梯、公共走廊、电梯等公共地方。而且高层住宅的整体高度较高，墙体所要承担的压力也就越大，所以一般高层住宅楼的墙体也会比多层或小高层的墙体厚。而套内与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积都是共有建筑面积，因此高层住宅楼的公摊面积也就更大。

日前，记者探访金山新城、北站新城等多个区域的在售楼盘，发现高层产品的得房率介于77%-82%之间，一般为80%左右。小高层产品的得房率普遍比高层产品要高，基本上超过82%，部分高达89%。而一些超高层产品的得房率一般只有78%左右。总体而言，所调查的楼盘，公摊面积基本上都在公认的合理范围内。

公摊面积或影响置业选择

在房产交易过程中，公摊面积往往会影响市民置业选择。

“公摊面积肯定会影响购房选择，得房率越高花的钱才值得呀。”市民陈小姐称，她购房的时候，会专门打听得房率，如果房子被公摊太多，她不能接受。

陈小姐介绍，她有做二手房中介的经历，她接触过的二手房买家相对而言更在乎使用面积。“一般来说，新房业主对于公摊面积相对没有概念，因为购买的是期房，大家只能通过户型图或者样板间，来判断房子的大小，容易产生误差。最后，交付的房子即便跟自己想象有所出入，也只能无奈妥协。但二手房不一样，买家能直接看到房子的实际大小，也会根据房子的实际面积来跟业主谈价格。所以买到公摊太大的房子，在转卖时会比较吃亏。”

公摊面积争议不断，为何迟迟没有取消？“如果直接取消公摊面积，开发商可能会减少20%左右的营收，按现有的开发成本，是无法承受的。届时，开发商便会把成本转移到房价上，或者通过偷工减料的方式来平衡成本，最终买单的还是购房者，这也是为何公摊面积没有取消的原因。”惠州资深地产评论员古优裕认为，虽然取消公摊面积困难重重，但从长远来看，是迟早的事情。

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取消公摊面积已有先例

从实践来看，取消公摊并非完全不可行。早在2002年，重庆市人大常委会就以地方性法规的形式，首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求。2002年6月，重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

该条例于当年8月1日施行，宣告重庆在全国率先强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策，不按这一计价依据销售的开发商，将由房地产行政主管部门责令改正，并处以商品房交易金额5%~10%的罚款。

谈及重庆为何要做强制改革商品房计价方式的“先驱”，时任重庆国土资源和房屋管理局市场处处长曾强在接受媒体采访时说：“最大的目的在于让消费者明明白白购房，最大限度地减少房地产交易纠纷，保护购房者的合法权益。”

而发明了公摊面积的香港，若干年前也将之取消。当时，香港统一了新房计价方式，给二手房设立过渡期，允许建筑面积计价和套内面积计价同步并存。香港和重庆的经验和做法，为“取消公摊面积”的改革，提供了重要参考。

惠州报业全媒体记者邬玉婷