进入2022年，楼市利好消息接踵而至。1月份央行宣布降息、2月份住建部定调今年楼市“稳”为主线、3月份六部委发声挺楼市……随着一系列利好政策陆续落地，房地产市场信心逐步修复。虽然惠州一季度市场成交总体仍处低位，但春节后市场日渐活跃的行情让业内对后市感到乐观。

4月16日，惠州中原战略研究中心发布了《2022年一季惠州楼市大数据》。数据显示，1-3月份全市新建商品住宅网签9196套，网签面积99.51万平方米，网签套数同比下降68.70%。全市新建商品住宅成交均价约12264元/平米，较2021年一季度有所下跌，与2020年一季度基本持平。

“一方面，房地产市场维稳态势明朗，信贷环境大幅改善，另一方面，受周边城市疫情反复影响，市场回暖脚步放缓。”相关业内人士指出，一季度市场表现主要受疫情影响较大，随着疫情消退，二季度的市场行情或值得期待。

本地客占比上升至73%

近年来，在房住不炒定位下，惠州严格落实“一城一策”调控要求，房地产市场调控水平切实提升，楼市投资客户逐渐退场，自住型购房群体渐成主流。与此同时，今年一季度，周边城市疫情防控影响持续，深圳、东莞等外溢客户的出行受限，使得本地客户占比渐增。惠州中原统计数据显示，去年年中，惠州房地产市场本地客户占比54.7%，深圳客户占比32.4%。2022年一季度，惠州本地客占比上升至73%，深圳客户占比下降为20%。

外来客户减少，首当其冲影响的便是惠阳、大亚湾、惠东等外地客户占比较高的区域。惠州中原地产监测数据显示，去年上半年，深圳客户在惠湾区域占比约75%，在惠东县占比约80%。

由于外来客户急剧减少，惠湾区域以及惠东滨海区一季度成交表现亦较为不理想。成交“热力图”显示，全市成交热度排行第一梯队为博罗县、惠城区、仲恺区，第二梯队为惠阳区、大亚湾区，第三梯队为惠东县、龙门县。

“自去年下半年以来，政策收紧、投资客退场，再加上今年深莞疫情反复，外溢刚需客户上门受阻，惠湾区域以及惠东滨海线自然受到严重影响。”惠州中原战略研究中心高级经理叶玉定解释，随着疫情消退，这种情况会有所好转。

改善性置业需求释放

梳理一季度的市场数据，除本地客户比重变高以外，记者还发现改善型群体的占比上升明显。从供求结构来看，建面90-110平方米面积段占比约27%，建面110平方米以上面积段占比约40%，两者合计占比近7成。大面积段成交比例上升明显，一定程度上表明购房者对空间舒适度需求提升。总体来看，市场上改善型客户逐步占据主流。

日前，记者走访市场了解的情况，亦基本与这一数据相吻合。在惠城金山新城、博罗罗阳街道等区域，不少楼盘销售反映大户型更走俏。“中大户型好卖，特别是小高层，高层小户型反而销量平平。”金山湖龙湖天宸原著花园的销售余先生称，近段时间，他经手的成交客户多为改善型，青睐于建面120平方米以上户型。

随着改善性置业需求不断释放，市场上的别墅产品也引起客户关注。据惠州中原数据显示，全市一季度共成交新房别墅产品182套。“从我的个人客户来说，近一两年，买小高层和别墅产品的客户有增多。很多以前在本小区买了小户型的业主，现在也开始置换空间更大的户型。条件允许的情况下，他们会愿意选择低层或小高层产品。”惠阳南站附近某项目销售主管告诉记者，其所在的项目一季度卖了4套别墅，均是深圳客户购买。

惠州资深媒体人、地产观察员罗洲表示，今年以来，市场上有换房需求的购房者确实不少。究其原因，一方面是本来对现有居所品质有提升的需求；另一方面或是看到了楼市促销不断，认为如今是换房比较好的时机。一季度的数据表明，刚需及改善客户购房需求正逐步释放，进入4月以后，疫情影响有所缓解，二季度的市场行情值得期待。

乐观期待后市表现

“4月比2、3月情况要好，客户上门量有所增多。”惠博大道某楼盘的案场主管王女士向记者反映，房贷利率大幅下调后，客户看房热情明显提升，出手意愿也在增强。“主要还是本地人为主，但也有些深莞客户开始咨询。”

市场客户情况的变化直接反映在数据上，据惠州中原地产统计，4月前两周，惠州全市新建商品房住宅成交量分别为980套、887套，较3月的周均成交868套有所提升。惠州中原地产分析认为，近期市场客户来访量及认购量出现触底反弹趋势，但总体仍在低位徘徊。分区域来看，惠湾区域的客户来访量及认购量环比有显著回升，主要得益于深圳摘星使得购房者得以流动。另外，全国各地松绑政策密集出台在一定程度上修复信心，以及开发商较大的折扣优惠力度。

在市场企稳回暖趋势逐渐明朗的背景下，房企推售热情也在稳步提升。据记者不完全统计，进入4月，全市将迎来近30个楼盘推出新品，预计推出房源数量超过4000套，其中不乏康桥知园、星河臻誉府、华创金麟府等全新项目。截至4月19日，根据惠州市预售许可证监测平台信息，全市已有19个项目获取新预售许可证，共计房源数量达4281套，供应面积超47万平方米。

“目前惠州房地产市场处于筑底期，但惠州自身经济基本面较佳，且城市处于能级非常高的深圳都市圈，长期发展值得看好。”叶玉定表示，不管是从国民经济及房地产行业发展需要，还是从深圳都市圈长期发展潜力来看，惠州楼市回稳是必须也是必然的。

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惠州商品住宅 销售价格企稳

4月15日，国家统计局发布了2022年3月商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示，70个大中城市中，商品住宅销售价格环比下降城市个数减少，同比下降城市个数增加；各线城市商品住宅销售价格环比趋稳，同比下降或涨幅回落。

其中，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有38个和45个，比上月分别减少2个和12个。此外，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降城市分别有29个和47个，比上月分别增加5个和8个。

具体看惠州方面。3月份，惠州新建商品住宅销售价格环比下跌0.5%，同比下跌0.1%。从环比情况来看，是继2月份环比上涨0.4%后出现下跌。业内人士分析认为，目前惠州楼市处于低位盘整阶段，随着交易产品类型不同、促销情况不同，出现小幅波动实属正常。

同月，惠州二手住宅销售价格环比下跌0.3%，同比下跌0.3%。需要特别说明的是，虽然3月份惠州二手房销售价格环比有所下跌，但此前惠州二手住宅销售价格已环比上涨两个月。

从产品细分来看，惠州新建商品住宅“90㎡及以下”面积段价格环比下跌0.9%，同比持平；“90-144㎡”面积段价格环比下跌0.4%，同比下跌0.2%；“144㎡以上”面积段价格环比下跌1.2%，同比上涨0.1%。

惠州二手房住宅“90㎡及以下”面积段价格环比下跌0.5%，同比持平；“90-144㎡”面积段价格环比下跌0.3%，同比下跌0.5%；“144㎡以上”面积段价格环比持平，同比下跌0.6%。

年初，市住建局发布2022年工作要点，明确今年要促进房地产良性循环和健康发展，努力做到稳地价、稳房价、稳预期，确保价格指数波动幅度不超过5%。结合2022年一季度商品住宅销售价格变动情况来看，惠州房价基本保持稳定，每月变动幅度在0.5%左右。

惠州报业全媒体记者邬玉婷