今年以来，在稳楼市主基调之下，各地宽松政策密集发布，为楼市注入“强心针”，市场整体供求出现复苏苗头。具体到惠州，从供应端重品质、保交楼，重塑购房者信心，到需求端降利率、取消限购、公积金支持等刺激购房需求，进一步促进房地产市场平稳健康发展。在政策组合拳之下，自春节以来，惠州楼市月度成交实现4连涨，土拍市场也鸣锣开场。

2022上半年惠州楼市具体表现如何？后续市场怎么走？本文将通过上半年市场综述，展望分析下半年惠州楼市，为购房者提供置业参考。

政策利好不断 拿地热情逐步恢复

上半年刚翻篇，惠州楼市的半年度数据已出炉。惠州世联行最新发布的《惠州市2022年上半年房地产市场报告》显示，2022年1-6月份，惠州楼市迎来8次利好，有效助力房地产市场平稳健康发展。

记者注意到，今年上半年，惠州严格落实“因城施策”原则,从供应端到需求端，出台多项政策，更好满足购房者合理住房需求。包括出台“惠六条”、落实差别化住房信贷政策等。

在一系列利好政策的加持下，土拍市场佳音频传。据惠州世联行统计，1-6月份，惠州市经营性土地（全类型）成交量共计491万㎡，总成交金额83亿元。在各类型土地成交中，住宅用地平均地面价达11737元/㎡，同比上升1%。5月30日第一批集中供地出炉，连挂5宗靓地，7月4日全部成功出让。

一位业内人士告诉记者，在稳经济的大环境下，上半年惠州房地产市场成交量呈现逐渐回升趋势，一定程度上有助于提高开发商的拿地积极性。随着时间推移，开发商的拿地热情会逐步恢复。

成交触底回稳 月度成交数据4连涨

土拍市场逐渐复苏，成交也迎来稳步回升。2022年1-6月，惠州一手商品房成交面积累计325万㎡，成交金额为418亿元，整体仍处低位。但从月度成交表现来看，已实现连续四个月环比上涨。据该平台数据，今年前6个月一手商品房交易规模分别为：6879套（54.87万㎡）、3511套（28.57万㎡）、4786套（46.71万㎡）、6149套（46.03万㎡）、7949套（70.83万㎡）、11065套（101.72万㎡），自春节后以来，市场处在上升势头。

（注：商品房包括住宅、商铺、写字楼和其他。）

在市场触底反弹回升势头逐渐明朗的背景下，不少购房客户也放弃观望，加快入市步伐。

“刚签了购房合同，结束一年多的看房史。”6月28日，租住在东平市场附近的李华（化名），在金山新城某项目的认购书上签下名字，成为有房一族。李华表示，自己和家人从去年初就开始看房。“如果按照去年初，这套房子我们是买不起的，现在价格很实惠，利率也很低，等于现在能用同样的价格，买超预期的房子，就赶紧下手了。”

“4月30日，惠州出台‘惠六条’，对提振市场信心起到了重要作用。二季度随着限购限售政策的优化、信贷政策的放宽，成交环比缓慢回升。”惠州资深地产评论人、惠州天策行总经理李建锋认为，在多重利好叠加之下，此前被挤压的刚需、改善型购房需求正在逐步得到释放，助力市场走出低谷。

李建锋直言，受市场信心不足以及疫情反复的影响，惠州楼市在今年开年以来很长一段时间里都持续处于低迷的状态，但考量到疫情得以阶段性控制和政策持续发力的正面效应，惠州整体供求仍有望稳步复苏。

不过，从上半年数据来看，区域分化情况依旧明显，以本地客为主的惠城区、博罗县等县区成交优势较为明显。上半年，惠城区成交面积及金额均为惠州全市首位，从成交面积来看，仅惠城区、博罗县突破50万㎡。“区域楼市稳定是由每个板块的区域特征和购买人群决定的。惠城的购买客户比例中，惠州本地人群占比稳定且比例高，他们买房更多是为了解决居住或想通过置换去改善生活。而这类需求受市场情绪的影响比较弱。”惠州地产行业资深媒体人陈玉称，在楼市逆周期中，以本地客为主的区域优势更为明显。

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回暖是趋势 业内看好惠州潜力

从上半年的楼市年报数据可以看到，在稳楼市主基调之下，惠州以政策组合拳为楼市注入信心，一手商品房成交连续四个月环比上涨，市场整体供求出现复苏苗头。

展望后市，李建锋表示，考量到疫情得以阶段性控制和政策持续发力的正面效应，惠州整体市场供求仍有望稳步复苏。由于惠州去年下半年市场“急转直下”，目前整体成交规模较小，预计2022年下半年惠州成交有望逐步走出低谷，呈现边际复苏，成交单月同比和累计同比降幅预期都将持续收窄。

“预计全年成交规模有所回落，估计会回落到6万套左右。”李建锋对2022年全年成交规模做了预判，并表示下半年惠州市场还会继续呈现“哑铃状”的分化状态，即在目前状态下，市场上好的、贵的产品，以及价格相对比较便宜的产品都会有比较好的销售表现，而中端产品价值不突出较为难卖。

关于为何市场会出现“哑铃状”分化，李建锋解释道：“首先是因为中端客户在前几轮楼市促销出来之时已被消化了大部分。同时，需要通过‘买一换一’的改善需求中端客户不少被套在二手房市场里，形成了目前市场上中端换房客户需求减少的局面。而近两年市场供应的产品大部分是中端产品，可以说供应处于高位。两方面因素造成了部分中端产品的销售会受到影响。”李建锋坦言，在楼市下跌周期里，最好的资产也会被压到最低价，一些“嗅觉”灵敏的高端置业者便会在目前的市场机会中抢购高端住宅产品。而价格便宜性价比高的产品，则有刚需客户支撑。“刚需客户主要是想有一个超高性价比的家，市场上的低价产品正契合他们所需，所以这类产品也是热销的。”

对于惠州楼市的长远发展，李建锋也表示期待。他认为，随着深大城际、深惠城际、地铁东延惠州等轨道交通的推进，深惠间的交通关节将进一步打通，深圳购房需求将更加外溢至惠州。长期而言，惠州城市发展潜力巨大，楼市基本面向好，房子是有大量需求的。

聚焦到城市发展，记者注意到，随着城市深度融深融湾，惠州正在加速建设更加幸福国内一流城市。依托城市规划发展，轨道交通网持续完善，城市“骨架”格局迅速打开。中科院两大科学装置、新材料产业园等产业平台落地有序推进，金山新城、高铁北站新城等城市新城组团正加速建设，不断引领城市高质量发展。

城市基本面持续向好，将有效助力楼市发展。世联行粤东公司董事总经理周玉仁表示，从惠州一手商品房成交数据来看，6月份较5月份成交套数上涨近50%，寒冬中火光初现，筑底企稳迹象已然呈现。他认为，惠州发展持续向好，改善需求稳步提升，城市房地产市场依然存在较大的提升空间。“惠州融深融湾，城市持续发展，未来值得期待。”

惠报全媒体记者伍磊 邬玉婷

上半年楼市大事记

●2022年1月20日，央行首次下调5年期LPR至4.6%。

●2022年2月11日，惠州下调房贷利率，首套最低5.2%，二套最低5.35%。

●2022年3月25日，惠州再次下调房贷利率，首套最低5.0%，二套最低5.25%。

●2022年4月25日，央行下调金融机构存款准备金率0.25个百分点。

●2022年4月30日，惠州发布“惠六条”取消惠湾限购，合理确定最低首付比例。

●2022年5月20日，央行再次下调5年起LPR至4.45%。

●2022年5月20日，惠州发布关于提取住房公积金支付购房首付款有关事项的通知。

●2022年5月26日，惠州进一步下调房贷利率，首套最低4.25%，二套5.05%。