“昔日批贷难，今朝还贷难。”近期，“提前还贷”“‘报复性’还房贷，银行急了”等话题和新闻频上热搜。去年讨论“提前还贷”时，大众关注的焦点是“应不应该提前还贷”，而现在，焦点变为“提前还贷难”。记者近日走访发现，惠州多家银行已经关闭了移动端提前还贷的通道，市民想要提前还贷，必须线下申请相关业务，且存在提前还贷排长队现象。

提前还贷潮愈演愈烈

“提前还贷”这股风是从去年上半年开始的。当时，在社交平台上已有不少人在分享提前还贷经验，本报也曾作过报道。

与此对应的是逐渐走低的房贷利率。开年以来，惠州多家银行均已下调了首套房贷款利率，目前惠州市首套房贷款利率已下调至3.8%~3.9%，房贷利率迎来“3时代”。但有人欢喜就有人愁，在房贷利率下调的同时，提前还贷的话题却频频霸榜热搜。“利率每下调一次，我的心就痛一次，回头再看，自己真的是妥妥大冤种。”一而再，再而三的利率下调让不少存量房贷购房者欲哭无泪，自嘲不仅买在房价高点，房贷利率也在“高位”，不少购房者表示房贷利率在5.8%左右，有的甚至在6%以上，这与当前最新的房贷利率相差接近2个百分点。

同样商业贷款100万元，以贷款30年为例。2020年，假设房贷利率为6%，总利息约115万元，月供为5995；2023年，假设房贷利率为3.9%，总利息约69万元，月供为4717元。两三年的时间，利息相差接近一半，月供也相差上千元，而且当时房价还处于高位。面对房价和利息双重下降，对于早期的购房者来说，的确难以接受。

与此同时，去年以来，资本市场波动不断、各类理财产品收益出现大面积回撤，有网友介绍了自己的心路历程：“春节前拿到了年终奖，当时点开股票APP，累计收益-40%；点开银行APP，基金累计收益-20%，理财产品年化收益2%，点开房贷计算器提前还10万元可以省9万元利息，然后我就果断选择申请提前还贷。”在此背景下，提前还贷潮愈演愈烈。

线上申请渠道基本关闭

2021年，胡女士在金山新城购买了一套大户型，除去公积金部分，还有140万元商业贷款，在惠州某股份银行办理，利率5.5%。然而，看着近两年来理财收益不佳，股票跌跌不休，她下决心提前还贷，以减少房贷利息支出。去年年初，胡女士通过手机APP还了20万元，并且把还款期限也缩短了，从30年缩短到25年。她大致算了下，140万元商业贷款，原来需要还近146万元利息，提前还贷加缩短年限后，能节省下45万元利息。

“一下子感觉轻松很多，而且那次还款很顺利，所以我打算每年都攒一点钱提前还。”胡女士说。今年过完年后，胡女士和丈夫去年存的钱加上年终奖，凑了有13万元，近期当她再次尝试提前还款时，却发现还不上了。张女士回忆，上一次只需要在手机APP上输入还款金额，下面会出现预约扣款日期，日期选好就行，一周内就成功还掉了。但是这次登录手机APP，却发现提前还款页面显示“暂无数据”。张女士赶紧联系银行信贷经理，信贷经理告诉她，因为系统升级暂时无法线上申请提前还贷，如果要提前还贷，可以到线下办理。“当时签约房贷的时候银行表示满一年后就可以通过手机银行线上预约还贷，支持随时还、不限次数，现在给银行送钱都难。”

周先生也遇到类似的问题，周先生的房贷在惠州某国有银行，前年买房时利率高位站岗5.6%，即便现在LPR下调，他的房贷利率依然要5.25%，去年看着利率不断下调，他就动了提前还贷的心，但因工作忙一拖再拖，直到最近看到网络热议“提前还贷难”，他赶紧把提前还贷提上日程。上周，他专门到银行申请，“提前还贷要缴纳违约金，缩短年限另外还要收300元，银行说现在申请需要等一个月，批准后才扣款，批准时间不好说。”

上述购房者的遭遇并非个例，“收违约金”“无法预约”“线上提前还贷入口关闭”，曾经常规的提前还贷已成为横亘在购房者面前的一大难题。据记者走访了解，目前惠州各家银行均可提前还贷，大部分需要在线下申请，目前交行、招行可线上申请，扣款根据不同银行情况，需等待10天到2个月时间不等。“这很普遍，现在我们银行还积压很多轮候还款的客户，压力很大。”惠州某国有银行业内人士透露，目前除了极少数银行还贷能在半个月内，大多数银行均需等待1个月左右。

下调存量房贷利率呼声再起

存量房贷加点多，新增房贷不加反减，这扩大了存量房贷与新增房贷利差，引发提前还贷行为。然而对银行来说，并不希望房贷客户都提前还款，招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼表示，房贷收益高、安全性也好，对银行来讲是优质资产，提前还款后银行还要把钱投放出去才有收益，银行现在缺的不是额度，而是优质的资产，这才是额度管理的根源。

盘古智库高级研究员江瀚也认为，一个长期的房贷能够为银行提供稳定的现金流收入，如果短时间内出现特别多提前还贷的情况，银行就会面临短期难以找到类似优质资产投资的局面，增收成本就会快速上升，所以为了银行能够不再支付那么高的成本，往往会想方设法拖延提前还贷，或者说设置高门槛高违约金的方式来阻止提前还贷。

用户着急还、银行设门槛，提前还贷使得银行与消费者之间冲突不断，由此也引发大量投诉。不少消费者在网上分享经验称，拨打12345或12378投诉热线可加速办理。记者在黑猫投诉平台搜索“提前还贷”，发现有上千条相关投诉。

在各地下调新发放房贷利率的同时，关于下调存量房贷利率的呼声再起。下调存量房贷利率并非每年的贷款重定价日时对利率的调整，而是调整存量贷款与LPR的点差。

下调存量贷款利率曾在2008年有先例。2008年10月22日，为应对国际金融危机可能产生的影响，支持居民住房消费、促进扩大内需，央行决定将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍扩大至0.7倍；最低首付款比例调整为20%。政策推出后，多家银行陆续宣布对符合条件的存量房贷利率从8.5折转为7折优惠。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉曾表示，希望能够降低存量房贷的利率。他认为，目前楼市的问题，主要是前期（2017~2021年上半年）涨得快，盲目买房、冲动买房的人多。那一段时间，新房交易连续数年在历史最高位徘徊，市场普遍比较乐观，房贷利率也比较高，普遍在5%以上。目前，由于疫情冲击、经济下行等因素，存量房贷的压力比较大，也是目前楼市不景气的根源之一。降低存量房贷利率，既能降低月供压力，还能释放内需和消费。

董希淼也表示，适度降低存量房贷利率，有助于减轻居民住房消费负担，减少居民提前还贷行为，促进房地产市场健康平稳发展。建议通过市场利率定价自律机制引导银行降低存量房贷利率。比如，对利率过高的存量房贷利率提供额外打折或减少加点等优惠政策，逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差。

还贷建议

提前还贷需结合个人实际

面对提前还贷潮，存量房贷用户是否适合提前还贷？董希淼建议，是否提前还贷，需要贷款人根据自身资金、投资和资产配置等多方面情况进行权衡。如果是等额本金和等额本息刚还不久的房贷，在利率较高时才有必要提前还款。相反，等额本息的还款方式前期偿还利息多、本金少，如果还款已过半，可以不考虑提前还款。如果是利率较低的公积金贷款，也可以不用考虑提前还款。

“理论上讲，刚买房不久，剩余利息较多的购房者可以考虑提前还贷；而还贷时间较长的购房者已经还完大部分利息，此时再去选择提前还款是不太合适的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，疫情三年，很多人收入受到影响，通过提前还贷可以降低每月还贷负担，但盲目跟风提前还贷并不可取。以机会成本的原理来看，把资金还了房贷，就损失了用它增值的机会。“短期看，多数人投资收益很难高于房贷，所以提前还贷更划算，但去年资本市场表现不好，不代表今年也不好，还房贷最大的弊端在于损失了流动性，在减低负债和保留流动性的天平中，很多人只看到了前者，到底应该怎么评估，个体差异较大，也需因人而异。”

客户有提前还款的打算时，首先，要系统梳理下自己的资产情况，确定自己不是盲目跟风，目前闲置资金充裕且没有更好的理财渠道；其次，了解自己房贷银行的还款政策，比如是否有违约金，是否可分批次偿还，是否有提前还款的选择方案（期限不变减少金额或金额不变减少期限）等，综合考虑后择优选择；另外，如果是组合贷，优先还商业贷款部分。

此外，还有些借贷人试图通过“消费贷”或“经营贷”置换房贷，但“消费贷”等期限较短，且根据法律政策等规定，不得投向房地产等领域，一旦违反贷款合同约定用途，银行等有权提前收回贷款，此时，借贷人将可能面临额外法律风险，得不偿失。

东江时报记者刘乙端