楼盘延期交付、交易不成拒退订金、开发商花样催收房、房屋被中介私自挂牌……买房置业是老百姓重要的消费需求之一，但因房产为大宗交易，普通消费者无法以“经验”避坑，致使各类纠纷屡现，消费者权益受损。中国消费者协会近日发布的《2022年全国消协组织受理投诉情况分析》显示，2022年全国消协组织共受理关于房屋与建材类商品的投诉18009件，在所有投诉的商品类别中居第六位。

在安家置业的过程中，购房消费者应如何维护自己的合法权益？此次“3·15”特别报道邀请惠州资深律师为广大市民支招，从法律视角探讨房地产市场上常见的维权纠纷。

A

遭遇延期交付

购房者可依合同要求赔偿

胡先生于2020年10月在惠州一楼盘购置了一套房产，合同约定交付日期为2022年底，但逾期至今仍未交付。在此过程中，多位业主发现楼盘建筑工程进展缓慢，业主代表与开发商多次协商仍未见明显效果。无奈，业主们只好通过多渠道进行维权，希望开发商能够尽快交付，并能保质保量交付。

近年来，房地产行业进入深度调整期，“保交楼、保民生、保稳定”成为行业关键词。在销售缓慢、交付延期等众多舆论中，已购房业主对于交楼的期盼达到前所未有的高度。面对延期交付，购房者该如何维护自己的权益？

律师说法

广东伟伦（仲恺）律师事务所律师汪鑫认为，开发商延期交房需要承担违约责任。根据我国法律规定，合同当事人一方违约，另一方可以请求违约方继续履行、停止违约行为、赔偿损失、支付违约金、执行定金罚则及其他补救措施。商品房买卖合同示范文本第九条对开发商延期交房的违约责任按延期时间分两种情况处理：1.延期超过合理期限，购房者有权选择解除合同或继续履行合同，并可要求开发商支付违约金。实践中，买受人要求出卖人继续履行并支付延期违约金的较多。2.逾期不超过一定期限（如60日或90日等），自合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，开发商按日向买受人支付已付房款的万分之（一般约定万分之二或三）的违约金，合同继续履行。

“根据《商品房买卖司法解释》第十一条，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”汪鑫解释，由此可知，对于迟延交房的情况，购房人如欲解除合同，应当先进行催告，之后三个月仍未交付的，则买受人享有解除权。但在实践当中，开发商往往会约定更长的延长期限，例如，逾期一年以内的，买受人无权解除合同，但出卖人应承担一定的违约责任（这个违约金的金额往往很低，例如千分之一等。由于事先进行了约定，买受人想要主张更高的违约金一般也不会得到法院认可）。鉴于以上规定，在开发商延迟交房时，不管购房者是不是真的准备解除合同，都应当在开发商延迟交房后立即发函催告。

汪鑫建议，购房者可以与开发商沟通延期交房的原因，如果属于正常延期交房，比如相关政府手续办理延迟、市政配套设施延迟等因素导致的，购房者可以和开发商进行协商解决，给开发商一定的宽限期，就经济损失协商和解。如果属于非正常延期交房，比如开发商经济原因或者政府手续无法办理等，那购房者可以申请维权。在开发商拒绝协商或协商无果的情况下，购房者可以向房屋所在地的消费者委员会进行投诉维权，也可以向房屋所在地建设管理部门进行反映，请求对开发商进行处罚。维权无果的话，购房者还可以向人民法院提起诉讼，可以要求法院判令开发商支付延期交房的违约金，或者根据法律规定解除房屋买卖合同。但需要提醒的是，起诉前业主务必要注意搜集开发商延期交房的证据，以维护好自身合法权益。

B

“订金”不给退？

合同事先约定好

吴先生2021年12月12日到博罗县某楼盘看房，在销售的引导下，交了10000元购房订金。当时销售答应他如果不愿购买可以随时无条件退还10000元订金。后来吴先生不想买房，并与其沟通退款时，销售便开始各种劝说、推脱，迟迟不为吴先生办理“退订”。

在房屋交易过程中，由“订金”引发的维权投诉时有发生。对“订金”和“定金”的概念不清晰，常使买卖双方在交易未达成的情况，产生纠纷。当缴纳订金的购房者要终止购房，楼盘却不予退还已交款项，消费者应如何维护自己的合法权益？

律师说法

“订金”是日常交易中频繁使用的习惯用语，而非一个法律概念。广东卓凡律师事务所律师谢晓惠表示，实践中，订金一般被视为是一方交付的预付款。订金不具有担保的功能，但是根据双方当事人的约定，订金也可以发挥在一方不履行约定义务时，另一方要求其承担违约责任并赔偿损失的依据。但是，需注意订金不同于《中华人民共和国民法典》明文规定的“定金”，作为法律术语使用的“定金”，是合同当事人为确保合同的订立、生效或履行等自愿约定的一种担保形式，也是违约责任的一种承担方式。《民法典》第五百八十七条规定：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”该条规定的即是“定金罚则”。定金罚则的适用有明确的法律规定，一般应采用书面形式。而订金既可以口头约定，也可以采用书面形式订立订金合同。

“回到案例中，双方没有签订书面合同，对订金只有口头约定，如果不愿意购买可以无条件退还订金，那么业主有权向开发商主张返还订金；开发商拒绝退还的，可以向有关住建及房管部门投诉，也可以直接向人民法院起诉。”谢晓惠建议业主做好相关证据的固定和留存，如交付订金的支付凭证、与销售沟通的微信、短信记录等书面凭证，或是电话录音、现场录音等。

近些年，开发商销售商品房时，通常会要求购房者在与之签订正式的《商品房买卖合同》前，先签订一份认购书，并在认购书中作出“定金”约定。谢晓惠提醒，《中华人民共和国民法典》第四百九十五条第一款规定：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。”因此，从民法上看，商品房销售中的认购书或认购协议，是一种独立于商品房买卖合同且签订在前的预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。购房者需特别注意，如果与开发商签订认购书、认购协议等购房意向书，要看清楚合同上使用的是“定金”还是“订金”。如果约定的是定金，那么一旦购房者违反约定，会出现适用“定金罚则”即无权主张返还定金的法律风险；反之，如果开发商违约，购房者有权要求开发商双倍返还定金。

C

中介私自挂卖“业主房屋”

将被记入信用档案

来自博罗的张先生2022年想要出售其名下一套房产，他找到了当地一家房产中介帮其寻找买家。后来张先生因计划改变暂停出售该套房产，并同步告知中介公司。谁知就在近期，张先生无意间看到，他原本应该下架的房产，竟然被博罗一家房产中介公司以超低价格挂在某房源网站上，点进去查看，还被标注了一些虚假信息。他迅速联系挂牌中介以及网站投诉中心说明情况要求下架房源，但都没有得到处理，张先生还因此事被房产中介“电话轰炸”。

房源信息真假难辨、中介机构良莠不齐……近年来，二手房买卖市场出现了不少乱象，有关部门也加大了打击整治力度，有力净化了市场环境。但如张先生一样名下房产被中介私下挂卖的情况仍然常见，在无法顺利让其下架房源的情况下，业主应该如何处理？

律师说法

对此，广东伟伦（仲恺）律师事务所律师汪鑫认为，根据《住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》（建房[2016]168号）规定,“中介机构不得发布未经产权人书面委托的房源信息”；《房地产经纪管理办法》第二十二条规定，房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。同时，房地产中介机构应当在房地产主管部门备案，备案的房地产中介机构和从业人员才可以对外发布房源信息，所发布的房源信息应当实名并注明所在机构及门店，并对房源信息的真实性和有效性负责。房屋中介未经产权人同意擅自对外发布相关房源信息违反上述规定的，住建部门将责令限期改正，记入信用档案。

同时，汪鑫还表示，网络信息平台应当审查房源信息发布主体资格和房源必要信息，不得允许未备案、未开业申报、被列入经营不正常名录、严重违法失信名单的机构及从业人员发布房源信息。对违规发布房源信息的机构及从业人员，房地产主管部门应当会同网信部门要求发布主体和网络信息平台删除相关房源信息，视情形在一定时限内限制其在网络信息平台发布房源信息。网络信息平台发现违规发布房源信息的，应当立即处置并保存相关记录。

“另外，《房地产经纪管理办法》还明确规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得‘以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务’。”汪鑫透露，根据《个人信息保护法》规定，任何组织、个人不得非法收集、使用、加工、传输他人个人信息，不得非法买卖、提供或者公开他人个人信息。部分房产中介人员将客户电话转卖等行为，也严重侵害了消费者权益。部分房产中介，法治意识淡薄，为了博眼球吸引潜在客户，将虚假房源信息发布出去，误导客户，侵犯了产权人的切身利益。相关业主可以向当地市场监督管理部门、房产管理部门和房地产中介行业协会举报投诉，维护当事人合法权益。

D

验房不合格影响收楼居住

物业管理费由建设单位缴纳

杨先生于2020年7月买了仲恺高新区潼湖镇某楼盘的房子，2022年12月10日收到物业验房通知并按时前去验房，结果发现多个问题并向物业人员反馈。物业答应尽快处理，但60天后依旧没有进展。再次找物业时，工作人员让其收房，才能优先修复，否则要排队等候。杨先生翻查商品买卖合同，上面写着：业主查验次日起60日内负责修复。但物业工作人员依旧理直气壮地要求收房才修复，并且仍要求杨先生的物业费从2022年12月10日开始缴纳。

在我们日常生活中，因商品房交付引发的纠纷不胜枚举。当开发商交付的房子出现质量问题时，物业公司要求业主先收楼再进行修复是否合法合规？房子修复期间的物业费又应当由谁来承担？

律师说法

广东卓凡律师事务所律师谢晓惠认为，在现实中，房屋质量问题的常见情形有三类：第一是房屋基础工程、主体结构工程不合格的；第二是严重影响正常居住使用的；第三是一般质量问题。业主在验房时发现房屋质量符合第一类情形，经验收不合格、不具备交付的法定条件的，有权拒收房屋，并依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条之规定向开发商主张解除合同、赔偿损失。由于交付房屋的义务主体是开发商，因此业主主张权利的对象应是开发商。如果是第二、第三类情形，业主一般无权主张解除合同，可以先与开发商交涉协商，提出要求修复修理的诉求，如果开发商拒不承担修复修理义务或是迟延履行该义务的，实质上是一种违约行为。此时业主可以选择不收房，收集证据向人民法院提起诉讼或申请仲裁，通过法律途径维权。但业主也可以选择先收房，接收房屋后，业主仍然有权就房屋质量问题向开发商提出异议、主张权利，要求开发商依照合同约定履行房屋修复义务，开发商拒不履行或迟延履行的，业主可以通过诉讼或仲裁维权，根据不同事实情况提出退房、修复修理、赔偿等请求。

“房子修复期间”的物业费应由谁承担？谢晓惠从法律角度进行了分析。她表示，在业主与物业公司的法律关系问题上，《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”依据该条规定，如果业主验房时发现房屋确实存在重大质量问题导致客观上不满足安全居住的基本收楼条件，拒绝收楼并进而拒绝支付物业管理费的，法院或仲裁机构会根据房屋质量的实际认定情况，或支持业主不支付物业费的诉求；如果房屋只是一般性质量问题（如轻微漏水、裂缝等不影响居住），业主以此为由拒绝收楼并拒绝缴纳物业管理费的，可能不会得到法院或仲裁机构的支持。但如前所述，房屋存在质量问题本身就是开发商的一种违约行为，业主在维修期间支付的物业费是一种因该违约行为导致的直接经济损失，有权向开发商进行追偿，要求其承担违约赔偿责任。

E

业主封闭自家阳台

须经规划部门许可

在日常生活中，由封闭阳台引发的矛盾时有发生。小区住户是否能改造自家阳台，常常成为业主与物业公司之间争论不休的问题。到底是优先保护业主对阳台专有空间的利用，还是优先考虑小区整体外立面的管理？

律师说法

对此，广东伟伦（仲恺）律师事务所汪鑫律师从法律角度给出了建议。 “阳台作为业主的专有部分，业主进行封闭处理属于行使自身权利，在政府行政执法认定上，一般也不属于违建范畴。”汪鑫表示，但阳台封窗要满足两个大前提，即不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的权益。因为封闭阳台会影响整栋建筑物外墙的美观，而建筑物外墙属于整栋楼全体业主的共有部分，所有业主享有共有和共同管理的权利。 “根据《民法典》第二百七十二条规定：业主对建筑物专有部分享有占用、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”汪鑫提醒，前期入住的业主能否封闭阳台，要根据《商品房买卖合同》《前期物业服务协议》或者《临时管理规约》等的具体约定来决定。通常，法院会认为，类似协议均系双方真实意思的表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。作为业主，临时管理规约及物业管理合同等对其具有约束力。如果业主违反《管理规约》约定封闭阳台，物业公司可以采取劝阻、制止、向法院起诉等合理方式加以管理，但不具有强制拆除的权利。 同时，汪鑫建议，如果《临时管理规约》及物业管理合同中有不得封闭阳台的条款，而业主想要封闭阳台，根据《民法典》第二百七十八条的规定，可以召开业主大会会议，经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占三分之二以上的业主参与表决同意，修改《临时管理规约》中关于不得封闭阳台的约定。另外，若阳台在规划设计时，承担了消防救生功能，须征求规划部门和消防部门的意见。“因为一旦人为封闭就等于改变原来的规划和设计，存在安全隐患，须由业主委员会向规划部门提出请求，并获得消防部门的许可才能进行封闭。”汪鑫补充道。

东江时报记者伍磊 邬玉婷