“让居者有其屋”“让商品住房回归商品属性”“一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求”“构建房地产发展新模式”……近期，引发市场热议的《关于规划建设保障性住房的指导意见》（亦被称为“新房改方案”）以及在北京举行的中央金融工作会议对房地产有了新的提法，释放了新的信号。

业内人士认为，“新房改方案”将使我国未来住房供应体系发生显著变化，让“市场+保障”双轨制逐渐形成。同时，根据“中央金融工作会议”传达的信号，有效防范化解房地产风险成为金融领域的重要任务之一，预计未来市场需求端政策有望进一步放松，从而带动市场预期改善。

“市场+保障”双轨制将逐渐形成

转入四季度以后，有关“新房改”的消息，经媒体报道后引发市场广泛关注。据报道，8月25日国务院常务会议审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件（国发【2023】14号文，以下简称“14号文”），并于9月1日印发，近期传达至各城市人民政府、各部委直属机构。

“14号文”提出了保障性住房建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等方面的基本原则，旨在加大保障性住房建设和供给，推动建立房地产业转型发展新模式。具体来看，“14号文”中明确了两大目标：“实现居者有其屋”和“让商品住房回归商品属性”。

三季度以来，在政策大力刺激下，利率降到历史最低，限购政策基本上退出，从市场表现来看，虽然各地新政利好频繁叠加，但对成交的提振效果边际递减。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受采访时坦言：“我们传统的房地产管理模式必须要进行改革和创新。”

此次“14号文”提出，加大保障性住房建设和供给，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋。“‘居者有其屋’并不是说让所有人都买得起房，而是要让所有人都有房子住。”粤东世联行策略资源部项目总监刘欣表示，未来的房地产格局将变成“保障房和商品房”双轨制运行。

对于第二条提到的“让商品住房回归商品属性”，惠州中原战略研究中心高级经理叶玉定认为，这意味着商品房市场的各种限制或将逐步退出舞台，转而交由市场这只“无形的手”去操控，从而使得住房市场能够“市场的归市场，保障的归保障”。

“价格买卖由市场决定，因此未来附加在很多城市楼市的各种限制会逐步解除。”刘欣也表示，限售、限价、限购等行政性措施，将随着“新房改”政策的落地而逐渐消失，优质的商品房将作为一个重要资产，成为高收入阶层追逐的对象。

另外，允许高库存城市将存量商品住房改建作保障性住房，对于商品住房高库存城市将是一大利好，既可以完成保障房供给目标，又能缓解库存压力。“‘14号文’将长远深刻地影响中国房地产市场，也会成为当前楼市从混乱期走向秩序重建过程中的一个纲领性文件。”刘欣总结道，“14号文”出台的意义不仅在于解决中低收入家庭的住房问题，还在于促进房地产行业的规范有序发展和转型升级。

对房企融资需求将“一视同仁”

四季度，除了“新房改”消息发酵引发热议，10月30日至31日在北京举行的中央金融工作会议传递的信号，亦备受市场关注。

此次会议指出，促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。

此次会议强调健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，主要目的还是为了确保房地产行业风险不再扩大。而“三大工程”包括保障性住房规划建设、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设，是构建房地产发展新模式的重点突破方向。

值得关注的是，该会议还出现了“要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”这样的表述。在此之前，2022年11月23日，中国人民银行、原中国银行保险监督管理委员会发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》中表述为：对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。

易居研究院研究总监严跃进表示，此次提及“所有制”，定性比“国企民企”的定性要严厉，是希望各地具备大局观，真正从企业公平竞争的角度理解融资政策，一碗水端平支持各类房企健康发展。

房地产研究机构克而瑞CRIC的统计显示，2023年前三季度，80家典型房企的融资总量为4708亿元，同比下降25%；其中2023年第三季度相较于前二季度，融资总量环比及同比均呈现加速下滑趋势。虽然自2022年四季度以来政策放松，但融资开闸仅限于优质房企及白名单房企，整体行业面融资面仍然处于筑底阶段，多数民营房企尤其是出险房企融资难的问题依然突出。

“目前房地产市场仍在调整中。”叶玉定提到，在当前的背景下，“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”有利于各类房企的资金链修复，释放金融风险，促进房企稳定正常运营，促进保交楼目标的实现，稳定行业预期。

据《中国证券报》报道，中央金融工作会议召开后，证监会债券部有关负责人表示，将坚持底线思维，全力做好房地产、城投等重点领域风险防控。适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，继续抓好资本市场支持房地产市场平稳健康发展政策措施落地见效。与此同时，国有大行纷纷召集会议，传达学习中央金融工作会议精神，研究部署贯彻落实举措，尤其对于房地产金融工作作出新部署。

企稳和改善 并非一蹴而就

2023年至今，政策利好频出，尤其是7月24日政治局会议定调行业供需关系发生重大转变，成为今年以来政策分水岭，中央政策力度逐渐转向“托举并用”。

日前，东吴证券发布研究报告称，在一系列强力政策作用下，国内地产的螺旋下滑态势必将得到遏制。预计地产投资端和主体信用端在明年企稳。“对于地产链而言，大部分细分行业的集中度仍有提升空间，部分赛道的格局改善已经开始反应并且超预期。”

叶玉定则表示，“新房改方案”有望拉动数万亿元投资，拉动房地产上下链条，有效扩大内需，为房地产业注入新的活力。而从短期来看，随着年关逐渐临近，刚性债务兑付、业绩考核、资金回笼等都成为开发商必须完成的事项，也因此会推动更多让利促销政策，结合国家及各地出台的楼市优化政策，预计将有新一波去化产生。

“复盘2014~2016年房地产政策宽松期，就会发现整体调控政策在2014年9月放松之后，2015年2月销售增速才开始改善，2015年第二季度销售同比增速才回正。另外，统计局公布的房价数据，是到了2015年底才开始反弹。”业内人士认为，近期的增量政策，其作用生效是一个较长的过程，不能急于见到效果。

东江时报记者邬玉婷