风从海上来，湾区正扬帆！在南海之滨的惠州，正深入实施深度融深融湾行动，奋力打造珠江东岸新增长极、粤港澳大湾区高质量发展重要地区，建设更加幸福国内一流城市。而位于东江之畔的江北区域，立足于塑造湾区魅力江北CBD定位，将在惠州未来发展中扮演更为重要的角色。

融深融湾是惠州城市嬗变的动力引擎。近年来，赣深高铁、莞惠城际、一号公路等粤港澳大湾区、深圳都市圈的交通主干道重要站点均设在江北区域，江北区域作为惠州城市中心重要组成部分的定位凸显。随着江北CBD外扩，江北东区、江北西区建设日益加快，江北区域将进一步提升宜居宜业宜游品质，续写辉煌。

新融合

区域空间向北延伸

体育馆、博物馆、艺术中心、会展中心等市政配套一一兑现，华贸天地、佳兆业广场、宝龙广场等大型购物中心早已落成，以华贸、佳兆业为代表的现代服务业运营平台蓬勃发展……历经近30年高速发展的江北CBD，眼下已成为惠州成熟生活圈的重要样板。

然而，随着江北CBD发展日趋成熟，区域空间瓶颈问题亦逐步显现。针对这一问题，我市早已制定“北拓”战略，并出台了“江北东区规划”“江北西区规划”“三新村规划”等相关方案，助力江北CBD向北拓展，为区域持续发展提供新动能。

按照早年出台的《惠州市江北东区分区规划》和《惠州市江北西区分区规划》，江北东区，南起三环北路，西至惠州大道，北至广惠高速，东临东江沿线。30.88平方公里，规划控制人口规模为23万，定位为以居住、商贸服务业、电子信息产业、旅游业为主导的综合发展区。江北西区规划范围东起惠州大道，南至东江和三环路，西抵惠河高速公路，北达四环路，规划区面积24.77平方公里，建成环境优美、富于特色的生态型现代化城区，注重独特的物质空间环境的创造、营造城市重要标志。此后，江北东、西两区又陆续出台了多个细分规划，包括《惠州市三新村控制性详细规划》《惠州市惠城区江北东区（金龙大道东南片区）控制性详细规划》《惠州市江北西区金鸡地区控制性详细规划》等，不断优化区域布局，加快推进江北CBD北拓。

当前，三环北路到“四环北路”（即北环大道）的交通网络愈发密集，区域各类交通设施综合运输能力不断增强。江北区域的空间格局，也随着交通路网不断延伸，向外拓展。原惠州市规划建设局顾问总规划师、正研级高工刘家驹表示，江北西区处于江北CBD与惠州北站的连接通道上。江北CBD外拓，首先受益的便是三新板块。

“纵观‘大江北’，无论江北东区、江北西区还是北站新城均出台了城市发展规划，众多规划都体现着一个方向，便是江北CBD北拓势在必行，而北拓的第一站便是与江北CBD仅一路之隔的三新村，根据政府规划，三新板块将建设成一个生机勃勃的，高品质、低密度、生态宜居的综合居住区。江北区域未来5-10年的发展，一定是以高标准、高质量为目标，因而更加需要打造低密度生态中央居住综合社区，以满足惠州及深圳都市圈精英人群的工作、居住等综合需求。”泰丰集团惠州公司营销总监李凯表示，2020年，泰丰集团正是看中三新板块的发展，也认定三新片区具备未来城市CBD核心高端生活区的发展条件，强势拿下千湾汇地块。

“从交通来看，日趋完善的交通体系，助力江北中心区向东区、西区扩容赋能。从规划来看，日趋完善的功能体系，将赋能‘大江北’区域居住功能厚积薄发。”世联行粤东公司策略中心总监谢建灵认为，目前小金河大道已通车，金龙大道正在改造，1号公路已全面动工，道路体系快速完善，将使“大江北”区域实现共融共促。

新赋能

“CBD+TOD”双核驱动

江北区域配套的完善、路网的建设，使得江北中心区、江北东区、江北西区的区域壁垒逐渐被打破，令“大江北”的整体性更强。同时，正在建设的莞惠城轨北延线将连接江北区域与惠州北站，令惠州北站综合交通枢纽与江北CBD产生更加紧密的联动效应，实现“双核”驱动江北区域更高质量发展。

“在‘双区建设’重大历史机遇下，我市明确提出了惠州融深融湾的大思路，惠州作为粤港澳大湾区重要节点城市，要打造珠江东岸新增长极。而惠州融深融湾与江北区域发展关系重大。赣深高铁通车，大幅缩短了惠州市区与深圳等城市的时间距离。而惠州北站的建成，尤其是莞惠城际北延线将延伸到惠州北站，对江北区域重振雄风续写辉煌创造了非常有利的条件。”刘家驹表示，交通带动产业，产业提升城市，特别是轨道交通站点，对周边区域的发展有较大的推动作用。而江北区域有江北CBD的支撑，再加上惠州北站的辐射，今后发展将更加美好。

中央商务区与综合交通枢纽的集结，使得江北区域形成了“CBD+TOD”的独特发展前景。中央商务区一直被视为发展区域经济的重要引擎、城市发展的重要载体。综合交通枢纽则是一定区域范围内客流、商流、经济贸易的重要汇集点，能有效接收湾区城市群聚效益和溢出效益。正由于驱动动能不一般，一些深度参与城市建设，对江北区域发展趋势把握经验丰富的业内人士对片区发展持续看好。

（备注：TOD，即ransit-oriented development。TOD模式通常指以公共交通为导向的开发，是规划一个居民区或者商业区时，使公共交通使用最大化的一种非汽车化规划设计方式。）

“莞惠城轨北延线将深度连接江北区域与惠州北站，助力江北区域深度融深融湾，江北区域的关注度自然会进一步提升。”中奥瑞府营销负责人杨阳认为，江北区域作为惠州的经济、政治、文化、商业中心，是惠州发展的核心区域，在融深融湾的过程中应该发挥最大的作用，与深圳以及大湾区其他城市密切互动。而惠州北站的开通也缩短了江北区域到深圳和大湾区其他城市的空间距离，将吸引大量大湾区其他城市的购房者。

“按照惠城‘十四五’规划，江北CBD未来将塑造成为‘湾区魅力江北CBD’。首先，江北区域是具备这个底子的，它有成熟的千亿级市政配套、商业配套、教育配套。其次，交通的发展也将给它注入新的活力。赣深高铁和广汕铁路通车后，从惠州北站坐高铁出发，既可以通过南北走向抵达东莞、深圳乃至香港，也可以通过东西走向到达广州和汕尾，届时，江北区域将全面融入大湾区半小时大交通体系和广深都市生活圈。”江北某楼盘营销负责人如是说。

新引擎

做大做强楼宇经济

在区域融合、交通发展等方面不断取得突破的同时，江北区域的经济建设亦卓有成效。近年来，江北CBD的楼宇经济规模和效应凸显，为我市经济发展持续提供活力。江北街道办提供的数据显示，目前江北街道辖区共有大型楼宇40栋，特色园区项目8个，大型商超、购物中心6间。辖区约有1.3万多家企业，创新型企业约600家，高企备案约70家，入驻的世界五百强企业达到24家，国内外名企、央企共200多家。2021年，江北街道全年地区生产总值约150亿元，第三产业增加值约140亿元，社消零总额120亿元。GDP总量自2016年以来连续6年在城区各镇（街道）中排名第一，税收总量自2014年以来连续8年位居全区首位。

“近两年，华贸天地持续升级，陆续引进了众多国际知名标杆化妆品及高端国际名表品牌，这都证明了国际品牌对于惠州、对于江北CBD商圈的高度认可，江北CBD已经是名副其实与世界同步的一流城市客厅和窗口。”惠州华贸商业管理有限公司常务副总经理何振城表示，江北CBD作为升级消费中心的属性和影响力非常突出。

迈进“十四五”新征程，江北区域将充分发挥CBD优势，着力做大做强楼宇、科创、现代服务、商贸物流等城市经济，与此同时，紧紧抓住望江村、三新村城市更新的机遇，以城市更新激发江北区域活力，推动城市高品质发展。

新图景

未来5年看“大江北”

在5月19日举办的江北区域高质量发展论坛中，谢建灵分析表示，在房住不炒已成为业界共识的当下，宜居宜业又未来可期的江北区域，按常理说，应有相当的置业吸引力，然而，回顾过去几年的楼市表现，江北区域的“风头”却不如金山湖。惠州世联行数据显示，“大江北板块”2018-2022年住宅成交10384套，成交面积约234.15万㎡，平均每年不足3000套。“大金山湖板块”2018年-2022年住宅成交30550套，成交面积约359.95万㎡，其中2020年为成交顶峰，共计成交11280套，是“大江北板块”成交量的3倍。

“随着江北区域外拓空间持续发力，‘大江北’房地产表现不如‘大金山湖’板块的情况不会延续下去。”谢建灵认为，近期来看，“大江北”道路体系以及教育配套均会迎来升级提档，包括江北西区规划新增13所学校，江北东区未来将有10所学校等。中期来看，惠城“十四五”规划发布，明确以江北街道为中心，沿东江两岸着力做大做强楼宇等城市经济，江北区域产业中心的位置将更加突出。远期来看，基于过去10年“大江北”的人口增量来判断，“大江北”未来人口聚焦效应显著，发展拥有稳定基石。

“对标大湾区城市CBD房价，大江北房价增长潜力大。”谢建灵还提及，对比广州、佛山、深圳、珠海、中山以及惠州等城市的整体房价与其CBD商圈差价情况，不难发现惠州的城市整体均价与江北CBD的差价是最低的，这一定程度上说明，“大江北”区域价值在房价上，还未完全释放出来。综合所有情况来看，可以说惠城过去五年看金山湖，未来五年看“大江北”。

惠州日报记者邬玉婷