2022年，对于房地产而言，注定是不平凡的一年。这一年，疫情反复、多个期房项目停工等超预期因素频现；这一年，暖市政策接踵而至，效力层层显现。一次次狂风骤雨，一支支“希望之箭”，惠州楼市在危与机中向前跋涉，韧性彰显。这种韧性，体现在城市产业聚集发展之中，企业坚定信心深耕之中，人才集聚的“磁场效应”之中……

站在岁末的门槛凝眸深思，2022年，惠州楼市有哪些值得关注的信息？即将到来的2023年，市场又将走向何方？在这起承转合的时间节点上，记者采访了多位资深业内人士，他们的见解有助我们厘清市场逻辑，洞察惠州楼市的发展机遇。

中指研究院常务副院长黄瑜

明年全国房地产市场销售量价趋稳

2022年，房地产政策进入全面宽松周期，在“房住不炒”总基调指导下，监管部门多次出台利好政策，从支持需求端到支持企业端，政策力度不断加大，同时也为地方因城施策释放空间。据不完全统计，今年以来已有超300省市（县）出台政策近千条，达到近年峰值，政策力度进一步加强，对需求端政策的优化频发，多地房贷利率达历史低位。进入11月，多项重磅政策落地，“金融16条”允许房企债务展期并加大对房企融资支持力度，后续商业银行积极跟进落实资金支持，“第二支箭”“第三支箭”接连落地，政策整体呈现出落地快、范围广、规模大的特点。

市场方面，2022年1~11月，根据中国房地产指数系统百城价格指数，百城新建住宅价格累计上涨0.06%，涨幅较去年同期收窄2.4个百分点；百城二手住宅价格累计下跌0.55%。下半年以来，受市场下行压力加大、居民购房预期持续走弱、房企打折促销等因素影响，房价持续下行。

展望2023年，全球经济增长预期放缓，外需增长或出现乏力，我国出口贸易面临较大挑战，国内经济支撑或将转向内循环拉动，而短期疫情防控政策过渡仍需时间，消费或延续疲软态势，房地产的稳定性愈加重要。预计未来我国财政、货币政策仍将持续发力并保持宽松基调，助力经济运行在合理区间。随着各项稳经济政策显效发力，经济运行有望逐步恢复。

在房地产方面，中央继续坚持“房住不炒”基调不变，供需两端政策均有继续优化空间，政策力度有望进一步加强，核心一二线城市特别是核心二线城市，政策优化空间较大，如限购、“认房又认贷”等方面有望继续调整；企业合理融资需求将继续得到支持，房企融资链条有望进一步畅通，企业资金面有望得到改善；“保交楼”仍然是侧重点，专项借款及配套资金加快落地，有望取得更多实质性进展，共同促进购房者预期好转。

根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，2023年全国房地产市场将呈现“销售量价趋稳，新开工面积调整态势难改，投资或继续下行”的特点。需求端，乐观情形下，全国商品房销售面积有望实现正增长，但在中长期住房需求释放动能减弱的背景下，增幅或有限；中性情形下，商品房销售面积或与2022年基本持平；悲观情形下，市场预期和信心修复不明显，商品房销售面积继续回落，降幅或在3.6%左右。供应端，2023年新开工仍依赖于销售市场的恢复节奏，同时受制于近两年土地成交规模缩量、企业资金压力较大等因素，2023年房企新开工规模或难有明显改善。同时，得益于“保交楼”政策持续发力，竣工有望逐渐改善，进而对投资形成支撑。

购房总站总经理吴景华

建议自住型客户当下可果断出手

近年来，地产进入“大变局”时代。2022年，由于受到疫情反复、多个期房项目停工等超预期因素影响，房地产行业面临的挑战也是前所未有。幸而，今年下半年以来，尤其是在第四季度，国家对房地产行业的支持力度不断加码。11月末，随着证监会回应房股权融资支持政策启动施行，针对房地产信贷、债券、股权融资的三支箭均已落地，有望进一步化解房企危机。

从大环境上看，房地产泡沫在近两年得以去除，整个行业回归理性状态。随着支持行业的政策慢慢发酵，楼市亦将趋稳。从惠州楼市的发展情况来看，由于此前惠州房地产规模非常靠前，每年的销售面积遥遥领先于周边各城市。随着政策显效，惠州房地产市场会呈现稳中有升的局面，但不会回到以往“一房难求”的时代。

未来，受大环境影响，客户会更加理性。也就是说，一个楼盘想要获得客户认可，必须要有切实能吸引人的优点，在园林品质、社区配套和户型设计等方面要有“拿的出手”东西。更具体说，我们会看到区域分化越来越明显，客户会更向一些规划落实迅速、人居环境优越的区域靠拢，同片区内品质感更强的楼盘，亦更容易被购房者选择。

在购房逻辑发生变化的当下，货比三家、全面考量才是置业过程中的常态。站在购房者的角度，肯定希望在买房这件事上考虑更周全，但花费的精力却更少。因此，我们购房总站与惠州日报社联合举办“2022年惠州地产明星楼盘年终购房节”，在会展中心打造出一座大型城市展厅，精选惠州市优质房企及项目，逢周六日举行大型购房交流会。在集中展示房地产新时代背景下我市明星房企魅力的同时，亦能一站式满足市民的购房需求。我们期待购房者能通过此次购房节，快速货比三家选到合适自己的房子。同时，房企亦可提升成交时效性。

当前，政策向楼市传递的信息已经明确，在“房住不炒”大方向不变的情况下，支持房地产行业，保障刚需、改善型置业群体的合理需求。个人认为自住型购房客在现阶段出手最为合理，第一，很多房企的优惠政策很吸引；第二，市场上产品足够多，选择空间大。

翔顺惠州公司总经理关国永

应以产品力交付力提振客户信心

在房地产深度调整期，各房企要行稳致远，需转变思维，适应行业回归民生属性，助力企业稳健发展，同时提高自身产品品质。项目品牌的稳健、产品的硬核实力、配套的兑现等才是提振客户信心最好的保障。

2022年下半年，稳经济一揽子政策措施及时出台，各地区各部门狠抓落实、主动作为，加上当前疫情解封，预计经济会逐渐复苏。随着经济增长，居民收入水平提高，购买力也将逐步提升。冬天已经到了，春天还会远吗？

在“房住不炒”的政策背景之下，楼市的投资属性大幅减少，更多是注重刚需买房，回归到“居住价值”。在购房者需求主导之下，项目需更加注重产品力、交付力、服务力、品牌力，简而言之就是回归到房子的产品属性，方能收获购房者的“倾心”。

“惠州地产明星榜评选”可以促进优秀房企与奖项之间的双向奔赴，作为惠州楼市的见证者和记录者，每年度的榜单评选既是总结、梳理，亦是鼓励、展望。从第三方的角度、从舆论监督的角度，为行业提供专业的总结梳理、良性的发展建议以及积极的舆论导向，在惠州房地产界形成了强大的品牌影响力，为发掘行业榜样、促进行业进步、引导购房者树立品牌消费意识起到重要作用。

惠州中原总经理徐智勇

年后市场有望进入上行周期

2022年，全国各地楼市急速进入量缩价跌的下行通道，惠州房地产市场亦如是。但从国家政策导向以及惠州经济潜力来看，惠州房地产市场筑底回稳趋势更加明朗。区位、经济潜力、交通便利、优质高性价比产品，惠州凭借着多重优势，在大湾区经济一体化中快速发展，已成为下一个万亿GDP的热门城市。随着国家大湾区战略实施，与深圳、东莞、广州的立体交通（公路、城轨、高铁、公交等）建设不断落地，惠州城市配套、居住价值将继续大幅提升，与多城市之间的跨城生活将与广佛一样受到追捧，预计年后市场会得到有力修复，进入上行周期，惠州楼市也将重回健康发展的轨道，未来可期。

近期防疫政策逐渐放开，由于相邻区位优势，城市间的边界逐渐模糊，跨城置业需求出现明显回流迹象，尤其是临深区域。但要长期留住外地购房者，开发商还需不断提升项目品质，丰富项目配套，开发出更切合不同置业者需求的产品。

2023年，惠州楼市有望迎来转折点。从目前惠州楼市库存及成交量来看，明年上半年惠州楼市依然将处于修复阶段，呈现出以价换量、价稳量增的态势，随着国家、地方相关政策持续发力，经济环境复苏，楼市信心将得到有效修复，全年楼市将会出现前低后高的态势。

不同区县回暖的速度也将略有不同。整体而言，配套相对好的区域在以刚需为主体的市场中更受欢迎。惠城区购买力相对较为稳健，金山湖、河麦片区因区域市场供应少、需求旺盛等原因，市场反弹速度会较快；作为临深区域的惠阳区与大亚湾区域，随着防疫政策优化放松，跨城人口的流动性将会恢复至疫情前的状态，加快深客外溢需求的释放，与深圳楼市关联性会更强，因此惠湾楼市成交量会较快上升；而外需客源与内需客源兼容的博罗县与仲恺区，受轨道交通及潼湖发展等多因素影响，未来将有可能成为惠州楼市发展的“网红”片区。

在近期举行的中央经济工作会议中，提出“要确保房地产市场平衡发展，有效防范化解优质对部分房企风险”。国务院副总理刘鹤表态“房地产是国民经济支柱产业，正考虑新的举措改善行业资产负债情况”，这也是高层再次重提房地产支柱产业地位，再结合11月份稳楼市的“三支箭”及最近国家发改委印发《“十四五”扩大内需战略实施方案》，房地产业的平稳发展已成为当前社会工作的重点，是保障民生、防范风险、提振消费的必然需求，因此，在国家高密度政策支持下，房地产业一定会加速从下行周期回归至有序平稳发展周期。

市场回暖并不意味着恢复到以往“投资过热”的周期，“房住不炒”与“平稳发展”是政策的关键，未来更倾向于自住，房价也将随着经济增长而同步增长而非炒作性暴涨。房地产业只有健康稳定地运行，才能兼顾民生与经济，才能起到国民经济支持产业的作用。

世联行粤东公司董事总经理周玉仁

预计明年下半年楼市将稳步爬升

商品房销售大幅下滑、土拍市场表现不佳、房企资金压力沉重……2022年，惠州房地产市场经历了前所未有的挑战。追根溯源，与这几方面因素不无关系。

在疫情及经济大环境等多重因素影响之下，惠州楼市的下行并非个案，全国各地楼市均呈现下行态势。从市场发展规律而言，在经历了2016~2021年的高歌猛进之后，惠州楼市势必会迎来调整期，走势高低起伏方才符合市场发展的基本规律。此外，近年惠州楼市产品同质化严重，供应量爆发性增长，而人口净流入的速度难以跟上。此前有周边城市外溢需求作为补充和平衡，问题暂未凸显，但在逆市之下，疫情阻隔、购房者对楼市预期下降，导致外来客户撤出市场，供需失衡充分暴露。

不可否认，楼市进入深度调整期，对行业以及从业人员均带来巨大冲击。但经历过这一阶段之后，能让此前高热的楼市回归本真，做更多“分内之事”。大浪淘沙之后，一部分坚持长期主义的房企将迎来更好的发展机会。反之，急功近利的企业或面临被淘汰的风险。

当下，惠州楼市正面临重重挑战。第一，惠州楼市面临库存高企、去化压力大的问题，据世联行统计数据，目前惠州楼市库存去化周期长达三年。第二，买房之后会不会继续降价、能不能按时交楼？如今购房者忧心忡忡，惠州楼市的购房信心亟待修复和重建，而这一任务道阻且长。第三，惠州楼市在高压之下亦滋生出一些乱象，价格战、促销战此起彼伏，给购房者原本就脆弱的信心造成新一轮冲击，又再次反射到市场成交量之上。第四，十分不友好的网上舆论环境也是压在惠州楼市身上的一座大山。在互联网上，频频可见对惠州楼市的各种负面言论，片面、夸大、不客观、不准确地描述了惠州的“现状”，这些不负责任的抹黑无疑对惠州楼市的整体复苏带来更多障碍。

惠州楼市到底何时迎来“春天”？如何准确判断市场，可关注这些指标数据。首先是供求比，即当期的供应和消化，楼市回暖的第一阶段会体现在新增供应量与当期网签量保持平衡；其次，需关注库存去化周期是否缩短，以近一年平均去化量与已拿预售证的未售房源来计算，当惠州的去化周期降至15~18个月左右，则可以侧面论证市场正走上稳中有升的阶段；最后是房价，2022年，惠州各片区之间价格表现不一，如主城区价格相对较稳，而片区价格是否稳定可以作为评判标准之一。

综合来看，2023年上半年，惠州房地产市场仍将处于深度调整期，是一个筑底慢慢企稳的过程，2023年下半年预计会慢慢爬升。有置业需求的购房者可以抓住今年底到明年上半年这一时机，银行利息、首付比例、各项购房补贴多重利好政策落地，楼盘折扣优惠已基本到底，此时入手，不仅购房成本低，选择面亦更为广泛。

德威集团董事、营销中心总经理刘友

房企应更关注客户居住体验感

2022年是房地产行业在当前周期中的探底之年。用一句通俗的话语概括便是来年肯定比今年好。这一年，受疫情、经济环境等多重因素影响，房地产行业经历了严峻考验。2022年上半年，宏观经济下行压力加大，“稳地产”对“稳经济”重要性有所提升，高层多次表态支持地方政府因城施策稳定房地产市场。转入下半年，房地产支持政策走深走实，通过降息、降准、降首付等一系列信贷优化措施，进一步满足购房群体合理需求，推动房地产市场回暖。

而后，高层逐渐意识到常规需求端政策效用的局限性。因此，11月末，房地产支持政策由需求端转向供给端，金融部门针对地产金融端打出一套政策组合拳。“金融16条”及支持房企股权融资5项优化措施等政策相继落地，从供给端发力，有效缓解开发企业现金流紧张等诸多问题，尤其有助于问题房企信用风险的处置与出清。此外，保障了供给端的稳定，亦等于给市场吃一颗“定心丸”。这从“金融16条”等政策落地后地产股强势大涨，可见一斑。但政策的效力在销售端的体现仍需时间。毕竟生病服下“良药”后，亦需时间康复。

从长远看，惠州楼市依然拥有巨大潜力和希望。首先，惠州近几年的人口一直在增加，对楼市形成重要支撑；其次，惠州的产业发展态势喜人，多个千亿级产业园区落地；再者，去年惠州GDP直逼5000亿元大关，但房价整体不过1字头，处于一个相对合理的水平，这非常有利于房地产市场的后续发展。

不管如何，楼市已进入新的发展阶段。作为房企，我们不能用过去的思维去做产品，要切切实实从客户的角度出发，要舍得为客户的居住体验感去投入。在此，也想多提一句，当下高喊“保交付”的房企需要担起更多的责任，让“保交付”成为基本底色，而非努力之后的结果。

本版文/图 惠州日报记者邬玉婷 伍磊