站在岁末处，回望来时路。2022年的楼市即将落下帷幕，在这一年，惠州楼市在曲折中前行，曾因低位徘徊，陷入茫然；也因政策支持，看见曙光。从平淡开局，到上半年呈现的“四连涨”行情，再到成交围绕“5000套”浮动……在疫情冲击、经济下行与暖市政策频出的交互影响下，房地产市场波澜起伏，在危与机中寻求破局。

不平凡的2022年终将成为过往。在它即将翻页之际，记者以时间为轴，与您一同回顾楼市热点事件，梳理是哪些政策稳定了市场信心，又是哪些事件左右了楼市走向。

房贷利率重回“5字头” 1月20日

1月20日，央行针对1年期和5年期贷款市场报价利率（LPR）分别进行下调。5年期以上LPR调整至4.6%，为21个月以来首次下降。央行下调利率后，惠州各银行机构围绕中央经济工作会议提出“稳增长”要求。2月初，本报记者从惠州相关金融机构获悉，我市多家银行从1月21日开始陆续下调了房贷按揭利率，其中刚需首套房利率最低降至5.2%，二套房利率最低降至5.35%，放款速度相较之前亦有所提速。

根据惠州中原研究中心房贷利率调研（调研时间为2022年2月15日，对象为75个新房代理项目）显示，新年伊始，惠州房贷利率明显下调，中国银行、建设银行、工商银行、农业银行、光大银行以及交通银行等近10家银行的首套房贷利率重回“5字头”，首套房利率普遍可申请到5.3%。与此同时，惠州主流银行开始执行首套房贷首付25%的政策。

虽然信贷环境开始改善，但由于2月份深莞疫情持续发酵，客户出行受限，惠州楼市一季度复苏缓慢。据惠州市统计局发布的数据显示，2022年一季度，惠州市商品房销售面积规模247.65万平方米，对比去年同期的339.8万平方米销售数据下滑近四成。在这一阶段，土拍市场亦遇冷，招拍挂出让的地块基本被地方国企底价摘得。

4月30日 楼市新政6大措施纾困

4月30日，惠州市住房和城乡建设局、惠州市自然资源局、惠州市金融工作局等6部门联合发布《关于促进房地产业健康发展和良性循环的通知》，从房地产信贷、公积金支持、优化预售资金监管、提升出让地块品质、完善住房销售政策、提升购房便利度和居住品质等六方面提出政策支持，因城施策促进我市房地产业良性循环和健康发展，进一步满足在惠人才和新市民的自住需求和改善性住房需求。相关主管部门迅速跟进施策，惠阳、大亚湾移出限购区域，住房公积金账户余额支付首付均快速落实。“惠六条”落地叠加开发商以价换量等因素影响，购房者入市的节奏逐步加快，“五一”假期，惠州楼市成交业绩上扬。

据世联行统计数据，“五一”假期，惠州全市新建商品住宅成交1879套，环比增长109%，其中惠城区以695套成交量高居榜首，环比增长262%。从片区来看，市区江北、惠州北站、金山湖片区是市民群众置业的热点区域，不少项目都加大了推货和促销力度，取得不俗业绩，多个楼盘销售额超过亿元。5月初，惠州市房协副会长、世联行粤东公司董事总经理周玉仁在接受本报记者采访时说道：“近期随着调控政策变化，以及国家层面表态支持合理购房需求，再加上诸多开发商积极营销，市场开始缓慢回暖。”

首套房贷利率下限降至4.25% 5月15日

5月15日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，明确首套房贷利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套房贷利率下限按现行规定执行。5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。这是今年年内第二次下调5年期LPR，在此前的1月20日，5年期LPR出现第一次下调5个基点至4.6%。

5年期以上LPR与房贷利率下限双重调整后，首套房贷利率下限为4.25%。之后，我市各银行机构也根据国家住房信贷政策调整规定，结合区域房地产供需关系变化、自身资金状况和经营需要等因素，对个人房贷利率按照市场化原则进行自主调整。据不完全统计，截至5月底，惠州33家银行分行中，已有工行、建行、中行、农行、交行、广发、邮储、平安、招商、华夏、龙门农商、浦发等至少13家银行执行首套房贷利率最低4.25%。

伴随房贷利率下调、释放限购等一系列促进房地产良性循环的政策执行，前期低迷的新房成交开始回暖。据惠民之家数据统计，2022年5月，惠州全市新建商品住宅网签5009套，环比上涨27%。春节以来，网签数据连续3个月上涨。

5月16日 公积金付首付减轻筹资压力

5月16日，惠州市住房和城乡建设局、惠州市住房公积金管理中心联合发布《关于提取住房公积金支付购房首付款有关事项的通知（试行）》，明确该政策申请条件和流程，减轻购房职工家庭支付首付款资金压力，更好地满足购房职工合理住房需求。

市住建局相关负责人介绍，此次发布的《通知》明确了公积金支付购房首付的申请条件、流程以及相关法律责任，细化了各部门职责，方便市民办事。

允许提取公积金支付购房首付款被认为极大地为公积金缴存市民购房提供便利。惠州中原地产总经理徐智勇曾在采访中表示，惠州公积金缴存人群庞大，根据公布数据，2021年惠州公积金缴存人数近100万人，政策的调整意味着有将近100万人可从中受惠，对他们而言置业的门槛变低了。还有业内人士认为，公积金可用于购房首付款为例，政策适当降低了购房者的购房成本，同时也更有效发挥住房公积金对购房者的支持作用，提振购房者的置业情绪，对于刚需购房和刚需置换房都有重大意义。

优化预售资金监管 6月2日

6月2日，惠州市住房和城乡建设局发布《惠州市住房和城乡建设局关于实施商品房预售资金监管额度管理的通知》（以下简称《通知》），优化预售资金监管，提升资金使用的灵活性。

《通知》对预售资金监管额度进行了界定。在毛坯、精装修商品房项目的监管额度核定标准方面，监管额度=3300元/㎡×项目建筑面积（含地下室等需同步交付工程建筑面积）×120%。精装修商品房项目增加监管额度=1000元/㎡×项目预售面积×120%。《通知》还对监管额度外资金的使用规则进行了说明。监管账户内的累计进账资金达到监管额度后，房地产开发企业可以申请将超出监管额度资金用于特定用途，包括前期工程建设费用、土地购置费用、税费及行政事业性收费、开发企业代缴的住宅专项维修资金、开发贷款本息、营销费用等。确保预售资金用于项目建设的有关费用。

优化商品房预售资金监管，既保障购房者的利益不受侵害，又合理减轻房企资金流转压力，是促进房地产行业良性循环、平稳健康发展的重要措施之一。

7月初 新房月度成交“四连涨”

7月初，惠州楼市的半年度数据出炉。综合数据显示，惠州楼市上半年共销售新建商品房源41357套，日均售房约227.2套房。春节假期以来，市场进入了持续上升通道，月度成交呈现“四连涨”行情。

与此同时，前期市场遇困的房企和项目问题亦得到稳步解决。7月上旬，惠城区新力花园、惠东县恒大雅苑、仲恺高新区佳兆业时代可园等前期停工项目陆续交付业主，惠州“保交楼、稳民生”工作扎实推进。

得益于前期的政策显效，这一阶段市场预期向好。惠州土地市场也一改前期国企托市的局面，惠州市隆生企业、德威集团、泰豪实业等一众本地房企纷纷进场拿地，为土地市场注入活力。“这些本土老牌房企深耕惠州多年，是稳健、实力企业的代表。作为在惠州成长起来的企业，他们更了解这座城市的发展脉络，拿有把握的地，建宜居的房子。他们开始拿地，是行业的最大底气。”一位不愿透露姓名的业内人士认为，本地老牌房企再次进场拿地，表明他们的信心开始修复。

首套普通住房首付降至两成 8月15日

本报记者从惠州市住房和城乡建设局、中国人民银行惠州市中心支行获悉，自8月15日起，惠州房地产市场开始执行新的购房政策：我市商业性个人住房贷款最低首付比例下调，居民家庭首次购买普通住房首付降至两成。首套普通住房首付比例降至两成，利好刚需置业市民。不少市民向记者表示，首付减少，银行贷款利率也下调，购房负担变轻不少。

市房协相关负责人介绍，下调房贷利率、降低首付比例等一系列政策执行，将进一步推动楼市“稳地价、稳房价、稳预期”目标，促进我市房地产市场良性循环健康稳定发展。

8月22日 房贷利率低至4.1%

8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR下调5个基点、5年期以上LPR下调15个基点，由3.7%、4.45%调整至3.65%、4.3%。央行降息后，惠州房贷利率也随之下调，其中首套房贷利率低至4.1%，已低于2009年房贷利率打七折后的4.156%。房贷利率降至历史低位，利好刚需客户置业安家。

业内专家表示，此次1年期和5年期LPR实现非对称下调，与房贷利率挂钩的5年期LPR降幅远超1年期，表明定向支持楼市是当前“降息”政策的重点，推动房地产尽快企稳回暖已成为稳定宏观经济大盘的关键。同时，这将对降低实体经济融资成本、提振市场主体信心、促进信贷有效需求回升发挥积极作用。一方面，LPR调降有助于降低购房成本，增强购房意愿，提振房地产销售。另一方面，LPR调降也有助于降低存量房贷利率，延缓居民降杠杆节奏，并在房贷利息节约下提升消费预期，助力消费回升。

首套个人住房公积金贷款利率下调 9月30日

9月30日，中国人民银行在其官网发布消息，决定自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

10月9日，惠州市住房公积金管理中心正式印发《关于下调首套个人住房公积金贷款利率的通知》，积极跟进中国人民银行关于下调首套个人住房公积金贷款利率的政策。此外，10月1日前已完成购房和贷款发放的首套个人住房公积金贷款客户，也将从2023年1月1日（含）开始正式按照调低后的优惠利率标准执行。换言之，这项举措将覆盖所有使用公积金贷款的购房者，切实有效地减轻刚需住房职工的还贷压力。

记者简单算了一笔账：若职工购房公积金贷款最高额度60万元、30年期，按照贷款利率3.1%标准和等额本息还款方式，购房者每月还款额约为2562元，月供将减少约49元，还贷利息降低约17690元。

10月1日 “卖一买一”可退个税

财政部、国家税务总局发布公告称，为支持居民改善住房条件，2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

公告明确，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

享受公告规定优惠政策的纳税人须同时满足以下条件：一是纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内；二是出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。

“带押过户”降低交易成本 11月10日

11月10日，建设银行惠州市分行成功办理惠州首笔“带押过户”业务。当天下午，在惠城区不动产登记中心服务大厅，购买二手房的市民黎先生和李女士分别领到了不动产权证。他们是惠城区同时也是惠州市首批两宗二手房“带押过户”业务的受益者。二手房交易“带押过户”业务极大地缩短了业务办理周期，降低了交易风险，其快捷便利的服务受到市民点赞。

惠城区不动产登记中心副主任郑旭忠向本报记者介绍，“带押过户”的核心是免去了借钱提前还贷以注销抵押登记的“过桥”环节，实现新的贷款资金到账与房屋产权过户登记、旧抵押权注销和新抵押权设立登记同步办理，可缩短交易时间，降低客户融资成本达到节约交易成本，增强交易便利性。推广该模式可盘活二手房交易，同时间接加快新房去化。

11月23日 “金融16条”支持房地产健康发展

11月23日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称“金融16条”），从保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务等六个方面推出了16项措施。

政策风口打开，惠州跟紧步伐。此前，惠州市召开了房地产领域政银企对接会，助力银行与开发企业建立全方位、多领域、深层次的战略合作关系。12月1日至2日，在人民银行惠州市中心支行和惠州银保监分局指导下，惠州农商银行、惠东农商银行、博罗农商银行、龙门农商银行4家法人农商银行与惠州市城兴房地产开发有限公司等8家民营房地产企业签署战略合作协议，提供总额32.8亿元人民币的意向性综合授信额度。惠州中原总经理徐智勇表示，“金融16条”的颁布，表明政府维护房地产行业健康稳定发展的坚强决心。

5项措施支持房企股权融资 11月28日

11月28日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问时透露，在上市房企股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。

记者从证监会官网获悉，5项措施包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥REITS盘活房企存量资产作用、积极发挥私募股权投资基金作用。

不少专家指出，股权融资政策出台，是继信贷投放、债券融资后，支持房企融资的“第三支箭”。股权融资政策优势在于，不会直接增加房企的负债规模，同时也依然可以为房企融资提供充足的渠道，为房企后续融资等创造了较好的空间和机会。“第三支箭”射出，引发市场的强烈反响，11月29日，地产股集体大涨。

12月15日 重提“房地产是支柱产业”

12月15日，国务院副总理刘鹤在第五轮中国－欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞。刘鹤指出：“对于明年中国经济实现整体性好转，我们极有信心。房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。

多位业内专家表示，这一发声信息量很大，涉及房地产走向和信心、房地产产业地位、稳房地产政策、房地产发展动力和空间等，其具有非常强的风向标意义，是从国民经济健康发展和安全发展的大视角作出的系统阐述。尤其是“支柱产业”四个字，已明显拔高房地产业在中国经济社会的市场地位。

惠州日报记者邬玉婷