产业提档、城市提质、交通提速、开放提势……2022年，惠州立足于海纳百川、兼容并蓄的城市底色，以硬实力叠加软实力广聚天下客。前三季度，惠州GDP、规上工业增加值、固定资产投资等5项指标增速全省第一；莞惠城际北延线综合评分排名第一，计划2024年通车；鹅城大桥不断传来新进展；金山湖1号桥、2号桥齐齐动工……经济与城建的支撑愈发坚实。多项纾困政策出台，稳定行业发展；快速落实“金融16条”，举办政银企对接会房地产专场；二手房“带押过户”新模式成功落地……房地产市场的发展基石更加稳固。

春江水暖，兔年可期。站在岁末年初的时间交汇点，以成交、土拍等多项数据进行考量，回望这强基筑底的一年，可以看到，这是一场全面、深度的“体检”，惠州房地产行业在经历“阵痛”同时，也正在为可持续发展积蓄力量。如今，惠州楼市轻装上阵，在危机中实现蝶变，一步步远离低迷，向“新”而行。

新房成交 截至12月15日，全市成交一手住宅57041套

2022年，是楼市筑底之年，亦是楼市转折之年；是房企坚守之年，亦是房企涅槃之年。2022年，也是楼市政策出台最为频繁的年份之一：首付比例最低降至2成，房贷利率突破历史低位，“金融16条”缓解部分优质企业资金压力……据市场不完全统计，全国已有超300省市（县）优化调整政策超900次。各类纾困政策应出尽出，但受2021年底至今的房企资金困局、项目停工、收楼难等负面因素影响，购房者信心修复及重建仍需要时间，也因此对销售促进作用较为有限。

在经济大环境以及疫情反复的影响之下，有房企求生存，有房企求突破，有房企求发展，有购房者迅速撤退，有购房者择机入市，有购房者犹豫不决，惠州楼市经历了此前不曾有过的深度调整，一路艰难跋涉。推动停工项目复工，重建、恢复购房者信心，保交付、保品质、稳民生……这一年，身处于惠州房地产洪流之中的每一位“逆行者”，都在倾尽全力博出路、筑未来。

第四季度成交量同比“转正”

从年度成交数据来看，惠州楼市超6年的高歌猛进在2022年按下了暂停键，取而代之的是多月成交数据都呈现出同比下跌。据世联行统计数据，截至12月15日，2022年惠州全市共成交一手住宅57041套，同比2021年全年下滑近42%。

从月度成交数据来看，2022年1-5月份，成交数据同比下滑幅度较大，但跌幅呈现出逐渐缩小的态势。自2月开始，直至7月，惠州全市月度成交数据环比出现“四连涨”行情。随着楼市各项利好政策相继出台，惠州楼市亦迎来曙光，出现明显的触底反弹趋势。进入第四季度，惠州楼市成交量终于同比“转正”。

从各区县成交数据来看，不被看好的大亚湾楼市出乎众人意料，反倒交上了一份不错的答卷。截至12月15日，大亚湾共成交11677套，位居七区县首位，亦是同比跌幅最小的区县。除大亚湾外，惠城区、博罗县、仲恺区成交量同样超过万套。

世联行粤东公司董事总经理周玉仁表示，惠州楼市成交数据的下滑具体有三方面原因，首先是在疫情及经济大环境等多重因素影响之下，全国各地均呈现下滑态势，惠州楼市的下滑并非个案。其次，从市场发展规律而言，在经历了2016~2021年的高歌猛进之后，惠州楼市势必会迎来调整期，市场走势高低起伏方才符合市场发展的基本规律。此外，近年来惠州楼市产品同质化严重，供应量爆发性增长，而人口净流入的需求难以跟上，此前有周边城市外溢需求作为补充和平衡，问题暂未凸显，但在逆市之下，疫情阻隔、购房者对楼市预期下降，导致外来客户撤出市场，供需失衡充分暴露。

岁末楼市出现“翘尾”行情

虽然2022年惠州楼市低位开局，但“翘尾”行情已现端倪。11月，惠州新房供应量环比上涨幅度较大，年底冲刺已箭在弦上，网签成交量环比上涨超23%。惠州市商品房累计供求比为0.81，市场供求相对平衡。12月，截至12月15日，惠州全市一手住宅成交量已达2919套，平均每天卖房约195套。此外，多个项目年底传出好消息，深圳一企业来仲恺项目团购12套，温州购房者一口气在大亚湾买走7套，从业者明显开始忙碌起来。

在惠城区某中介机构工作多年的钟先生表示，近段时间，前来看房的客户明显增多。“一方面是疫情放开了，另外一方面是楼市的好消息很多，毕竟购房需求一直都在，听到这些好消息，不少人都开始出来看房了。之前我一个星期带不了几组客户，现在每到周末就开始忙碌。”

购房成本低、选择面广、楼市预期向好，多重因素叠加，吸引了一波购房者入市。“房地产肯定不会倒下！只是可能会因为这一波调整淘汰掉一些急功近利的企业，对于刚需购房者来说反倒是好事。”看到今年以来利好政策不断出台，市民张先生提前了自己的置业计划，在11月份果断购入了一套金山新城片区的房子。“现在买房首付比例低、房贷利率低，项目的优惠折扣也大，我觉得现在买房只要看准开发商，能顺利收楼，就一定不会亏。市场大概率会慢慢好起来，现在不入手，很可能又错过了好时机。”

开发商更注重产品居住价值

在市场高压之下，购房者信心受损，不少房企为吸引购房者，推出现房、准现房销售，同时，加码促销政策成为众多楼盘的共同选择。对此，有人认为以价换量为正常“营销手段”，也有人认为“价格战”将进一步有损购房者信心。

“可以肯定的是，单纯靠降价折扣吸引购房者的路已经走不通了，开发商要勇于承担责任，了解购房者的真正需求，在产品上下功夫。真正好的产品无论在什么样的市场下，都会有人愿意买单。”一位惠州房地产行业资深从业人员表示，惠州房地产市场自2021年下半年进入存量时代，低流速、高库存、强竞争特征明显。在目前稳经济的大环境下，经济将逐步复苏，房地产成交量环比亦会逐渐回升。但目前经济仍相对低迷，行业仍在筑底，客户预期不足，部分房企资金流依然紧张，叠加库存压力，市场依然会处于逆市承压的艰难时期，楼市复苏、购房者信心重建之路相对缓慢。在此阶段，开发商更应注重产品创新与品质，回归到“居住价值”之上。

除了关注成交数据之外，库存去化周期也是不少购房者关注的方面。据惠州世联行统计，截至2022年11月30日，惠州市一手商品房可售套数为174300套，可售面积为2038.82万平方米；近12个月月均销售67.07万㎡，按该去化速度及库存量，剩余存量面积约30个月可去化完成。一手住宅库存面积为1635.71万㎡；近12个月月均销售51.3万㎡，按该去化速度及库存量，剩余存量面积约32个月可去化完成。

土拍市场 下半年呈现回暖势头，多家民企出手拿地

2022年，于房企来说，拿地更趋谨慎，选择愈发忠于地块价值，更加追求确定性。于购房者来说，买房关注重点回归到“居住价值”，购房成本、产品品质、区域发展前景……都需要再三比对，而关注土拍也成了购房者的日常“功课”之一。相较于前几年惠州土拍市场的高热度、高溢价率，2022年的土拍市场表现相对平淡。在当前市场之下，仍在拿地的企业也成了众多购房者心目中稳健的代表。

7月份市场表现最为抢眼

据惠州世联行统计数据，截至12月21日，2022年惠州共成交35宗经营性用地，成交面积超85万㎡，成交金额超96亿元。受楼市市场活跃度不高、房企资金链趋紧等因素影响，惠州市整体供地计划明显放缓，房企拿地更趋谨慎，土拍底价成交已成为市场常态，涉宅用地成交已连续多月无溢价。但随着稳楼市政策效应释放，楼市热度缓慢回升，进入下半年，土地市场呈现出回暖势头。

从月度成交来看，7月惠州土地市场表现最为抢眼，共成交5宗经营性用地，成交金额约30亿元。7月4日，惠城区迎来首次“集中拍地”，四幅宅地均采用“限房价+限地价+触发摇号”出让方式，最终均以底价成交。隆生以总价120320万元拿下惠城鹿江沥南岸LJL-46-26-01号地块，折合楼面价约5496元/㎡；惠粮、德威以总价99650万元拿下惠城水口中心区09-02/07号地块，折合楼面价约5028元/㎡；惠粮、德威以总价37950万元拿下水口青塘湖JD-122-12号地块，折合楼面价约4952元/㎡。仲恺也在7月迎来首宗住宅用地出让，惠州仲恺城市发展集团有限公司以总价41400万元拿下潼湖镇红岗片区ZKD-008-16号地块，折合楼面价约3308元/㎡。

11月17日，惠州连挂5宗住宅用地，分布在惠城龙丰，仲恺沥林、潼湖、惠南，以及惠东平山。12月21日，这场被业内称为“集中供地收官战”的土地竞拍落下帷幕，有4宗地块成功拍出，仲恺城市发展集团、惠东县交投惠湾投资开发有限公司拿下，总用地面积超11万平方米，成交总价超10亿元。

房企拿地信心逐渐恢复

从拿地企业来看，随着楼市政策效应释放，楼市热度缓慢回升，土拍市场也逐渐回稳，除了国央企入市拿地，惠州多家民企也开始有所动作，隆生、德威、德州、卓洲、嘉霖等多家民营房企相继出手拿地。

从月度供求走势来看，今年年初，房地产市场延续低温运行态势，土地供求大幅缩减，4月份随着疫情逐渐消退以及楼市政策效果显现，市场预期好转，土地供应量开始回升，进一步推动土地市场好转。

在市场深度调整期，房企尤为关注安全边际。“在当前大多数房企资金承压，市场去化速度缓慢的情况下，房企新拿地块既要保证去化速度，又要保证利润，还要考虑到企业的资金周转问题，市场阻碍大，房企顾虑多，对于地块的要求也更高，各大房企拿地整体更加谨慎。”一位房企投拓人士表示，房企疯狂扩张、四处征战的时代已经结束，当下，房企求稳而非求进。因此，尽管政策“暖风”不断，但市场并未全盘回升，预计房企的全年投资态度仍会持续谨慎。但接下来，随着开发商的拿地信心逐渐恢复，土拍市场也会有所好转，手头资金较为充裕的房企将陆续入市，当然，多家房企高溢价率抢地的“盛况”大概率很难重现。

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12月21日土拍一览

共5宗地块，分别位于惠城龙丰，仲恺沥林、潼湖、惠南，以及惠东平山，起拍总价超15亿元，总用地面积约15.2万平立米。

■惠城区激流坑片区JLK06-01-07号地块、JLK06-05-02号地块

总用地面积约30778㎡，容积率3.0，最高计容建面约92334㎡（其中商业建筑面积的比例≤20%），土地用途为住宅及商服用地。该地块采取“限地价、摇号”方式出让，起始价为46800万元（含前期经费），折合起拍楼面价约5069元/㎡，最高限价53820万元，即最高楼面价约5829元/㎡，地块所建单套毛坯商品住宅销售单价不高于1.53万/㎡，开发投资总额不少于83800万元。竞得人需按《规划设计条件告知书》要求配建相关配套设施，涵盖建面约4000㎡的肉菜市场、社区居委会、老年人日间照料中心等。

竞拍结果：该地块流拍。

■仲恺沥林ZKE-048-25号地块

用地面积约43727㎡，容积率2.8，最高计容建面约122436㎡（商业建筑面积≤12243㎡），土地用途为住宅及商服用地。地块采取“限地价、摇号”方式出让，起始价为41888万元，折合起拍楼面价约3421元/㎡，最高限价48171万元，即最高楼面价3934元/㎡。地块所建商品住房单套毛坯住房最高销售单价12522元/㎡。竞得人须配建老年人日间照料中心，建成后无偿移交给仲恺高新区社会事务局。

竞拍结果：由仲恺城市发展集团以41888万元竞得，楼面单价3421元/平方米。

■惠东平山街道黄排社区HD2022115地块

用地面积约50005㎡，容积率3.27，最高计容建面约163174.21㎡，土地用途为住宅及商服用地。地块采取“限地价、摇号”方式出让，起始价为37467万元，折合起拍楼面价约2296元/㎡，最高限价43067万元，即最高楼面价2639元/㎡。竞得人需无偿配建幼儿园，幼儿园需划拨给惠东县教育局。

竞拍结果：由惠东县交投惠湾投资开发有限公司以37467万元竞得，楼面单价2296元/平方米。

■潼湖生态智慧区ZKC-063-18号地块

地块临近碧桂园云创家园。用地面积17159㎡，容积率2.8，最高计容建筑面积48045㎡（兼容的商业建筑面积占该地块总计容积率建筑面积≤10%，兼容的商业用地不能建设服务型公寓），土地用途为住宅及商服用地。地块采取“限地价、摇号”方式出让，起始价为16389万元，折合起拍楼面价约3411元/㎡，最高限价18847万元，即最高楼面价约3923元/㎡。地块所建商品住房单套毛坯住房最高销售单价12522元/㎡。竞得人需配建12班幼儿园和3班托儿所，建成后无偿移交给仲恺高新区宣教文卫办。

竞拍结果：由仲恺城市发展集团以16389万元竞得，楼面单价3411元/平方米。

■惠南科技园SM-17-2号地块

用地面积约10088㎡，容积率2.2，最高计容建面约22193㎡，土地用途为住宅及商服用地。地块采取“限地价、摇号”方式出让，起始价为7683万元，折合起拍楼面价约3462元/㎡，最高限价8835万元，即最高楼面价约3981元/㎡。地块所建商品住房单套毛坯住房最高销售单价12592元/㎡。

竞拍结果：由仲恺城市发展集团以7683万元竞得，楼面单价3462元/平方米。

惠州日报记者伍磊