网签表现创新高，楼市进入复苏通道。在“房住不炒”主基调下，惠州因城施策持续对楼市实施更精准的调控政策，稳定市场信心。随着“贷款利率创历史最低”“首套房首付降低至两成”“开发商以价换量”等多重组合拳发力显效，2023年第一季度惠州房地产市场呈现出积极变化，网签市场表现创下近6个季度新高。

然而在市场网签数据表现可圈可点之际，各房地产机构却监测到：3月中旬以后，惠州案场的实时到访量及认购量出现一定程度的回调。“楼市回暖之路能否持续”再度引起市民关注。2023年，惠州楼市有哪些值得关注的信息？市场又将走向何方？惠州市（区县）房地产协会代表将结合实际情况，以专业视角解读当地楼市，为我们厘清惠州楼市发展机遇。

惠州市房地产业协会会长黄新华

维持向好态势 “五一”市场可期

今年2月以来，惠州房地产市场明显回暖，交易量上扬。3月份新建商品住宅成交数据更是创下21个月以来的单月成交新高。根据惠州市房地产业协会监测数据，2023年3月惠州市新建商品住宅网签套数为9454套，环比上升73.5%，同比上升153.7%；网签面积为102.19万平方米，环比涨76%，同比上升145.3%。惠州楼市能取得这样的“成绩”，主要得益于2月份的多重利好政策刺激，叠加开发商积极营销，以价换量，使已经积压许久的购房需求得到了“补偿性”释放。

开年以来，从中央到地方，高频出台利好政策，提振房地产市场信心，成就了惠州“小阳春”。需要看到的是，近期惠州房地产市场虽然整体比较热，但各片区热度分化明显。就3月份新建商品住宅网签来看，惠城区同比上升149.8%、大亚湾区同比增388.4%，博罗县同比增长205.3%，表现较为优异。即使是同片区也出现热度分化，片区内配套好、品质好、企业信用较好的项目一定是客户的首选。

就惠州市场实际而言，3月中旬起各大案场的热度相对2月开始有所消退，4月的楼市基本可认为回归到正常水平。究其原因，一是受到三年疫情、国际大环境等因素影响之下，虽然经济在稳步复苏，但目前市民消费信心仍在慢慢恢复当中。与此同时，惠州二手房带押过户政策开始执行、限售年限也从三年改为一年，给市民带来了更多选择。不过从整体来看，惠州房地产交易（一手市场以及二手市场）仍然非常活跃。

目前我国经济还在持续复苏局面稳中向好，2023年GDP增长预计将达到5.4%。中国人民银行发布的《2023年第一季度城镇储户问卷调查报告》显示，未来三个月居民准备增加支出的项目，购房一项从2022年第四季度的16.0%上升了1.5个百分点。大众的消费信心开始逐渐恢复，对于美好生活的追求，对于居住品质的追求仍然强劲。预计“五一”房地产市场将远远好过刚刚过去的两年，值得大家期待。就全年而言，惠州房地产业将整体维持向好态势，重新回到健康有序发展的轨道上来。

当前房地产行业逐步复苏，作为行业协会，我们希望各开发企业要清醒地认识到当前房地产发展的底层逻辑已经改变。开发企业要持续抓住窗口期苦练内功，品质为王，提升精益运营的效率。同时也要加大营销力度，稳字当头，为购房者提供高质量的产品和服务！

龙门县房地产行业协会副会长谭桥真

一季度龙门商品房 销售面积同比增长21.5%

龙门县2023年第一季度商品房销售面积4.29万平方米，同比增长21.5%；商品房销售金额为3.30亿元，同比增长16.5%。龙门县城商品房销售较为乐观的项目有：珑悦锦云花园销售25套、裕泰名门花园销售24套、阅山郡花园销售13套、美华都城花园销售10套、富庆公馆销售10套、西林美岸花园销售9套（以上是网签数据，未含部分实时认购数据）。从以上数据可以看到龙门县房地产行业市场经济逐渐回暖，房地产销售有转好趋势。以上多个楼盘能取得这样的销售业绩，得益于政府给予房地产行业利好政策的扶持以及银行信贷降利率。随着政策持续发力，多重利好因素叠加，房地产市场逐步复苏，使得房地产市场预期改善，从而今年一季度商品房销售有止跌转涨的势头。

从客源来看，龙门县城的主要购房人群为刚需型和改善型，大概各占一半，客户以自住需求为主。龙门县城近两年极少新盘推出，主要以去库存为主，因此整个房地产市场都会比较平稳。

从长远来看，龙门房地产市场仍有需求，这主要基于以下三点：（一）城镇化进程仍在继续。经济的发展和人口的流动，将为龙门县城的房地产市场提供更多发展空间和市场需求。（二）年轻人成家置业的愿望较为强烈。年轻人已成为新的购房主力军，他们置业安家为房地产市场提供了重要支撑。（三）改善性住房是普遍需求，随着经济社会的发展和三孩的放开，人们对“住上更大面积房子”的改善性需求有所增加。改善性住房需求的潜力会被进一步挖掘和释放，而改善性需求的释放将成为促进房地产市场平稳健康发展的重要保障。

此外，从大湾区的视角看，龙门县的自然资源给香港、深圳、广州客人提供优质的绿色养生环境。事实上，目前龙门县开发建设了多个主打养生、度假的旅游地产，且备受市场认可。龙门县的优越绿色生态环境，吸引了大湾区乃至全国各地的游客前来度假，也带动了旅游地产的销售。旅游地产主要是为游客提供度假需求的公寓、别墅、产权酒店等消遣场所，通常我们称之为“第二住所”。作为品质生活至上的轻奢消费品，旅游地产的客群属于“非刚需”。个人认为，针对这类旅游地产的政策应区别于刚需性商品房，希望政府可以出台更多鼓励性措施或政策促进刚需性商品房的销售。

接下来，希望政府多从房地产信贷、优化预售资金、提升出让地块品质、提升购房便利等方面提出政策支持，我们房协也会全力配合，银行（金融）系统则相应提供稳定的政策支持。在坚持房住不炒的前提下，政府因城施策，各方同心协力促进龙门县房地产行业良性循环和健康发展，吸引更多人才来龙门安居乐业，满足人民群众对美好生活的需要。

大亚湾区房地产协会会长谭建文

政策要加码房企需发力 打赢“持久战”

自年初以来，随着疫情对实体经济的影响减弱，房地产支柱产业地位得到重视，一系列楼市政策利好逐渐释放，多地楼市迎来了“小阳春”，大亚湾也不例外，各案场来访成交同比上涨明显，进入筑底企稳的复苏轨道。但在积压的住房需求释放后，进入4月，大亚湾楼市后继乏力，并没有达到理想的市场预期，后续走势仍然面临不确定性，开发商需保持谨慎乐观预期。

当下，惠州正紧紧围绕高质量发展，积极拉动内需，提升消费信心，促进刚需入市。大亚湾也正在不断加强“基本功”，提升城市吸引力。产业基础不断夯实，教育、商业、公园、交通等配套设施不断完善，城市面貌不断焕新，宜居宜业的画卷正徐徐展开。如今的大亚湾有着自己独特的名片，为房地产市场平稳健康发展奠定了基础。

为了充分“补血”，随着供需两端利好政策不断加码并逐步显效，房贷利率持续走低，大亚湾的一众楼盘也给出了积极回应，目前区域房价已经“软着陆”，购房者的购房门槛进一步降低。但受宏观经济周期影响，居民对未来经济预期不佳，房地产市场数据的修复仍需要时间，回暖基础尚不稳固。

在此情况下，一方面，大亚湾楼市仍需要支持政策加码呵护，同时还需加强城市宣传，让更多人了解大亚湾的文化底蕴，和宜居宜业的城市环境，更加正确地认识大亚湾。另一方面，各大开发商需要面对市场现实情况，保持谨慎乐观预期，做好打“持久战”的充分准备，通过加强基本功、减负、抱团取暖等措施，减轻债务杠杆，恢复“造血”能力，充分挖掘刚需市场，把握深圳外溢需求，想办法以更好的状态面对前方的“考验”。

没有一个冬天不可逾越，没有一个春天不会来临。房地产野蛮增长、炒房一本万利的时代已经过去，但在满足居民高质量住房需求上，未来房地产发展仍有一定空间，加上大亚湾稳健的发展前景以及房价优势，相信大亚湾楼市将迎来转机，走上健康发展之路。

大亚湾区房地产协会也将继续倾听区域内各房地产企业的心声和诉求，搭建政府与企业之间交流沟通的桥梁。同时统筹资源，为企业排忧解难，助力大亚湾区房地产市场平稳健康发展。

仲恺高新区房地产行业协会秘书长康爽

多重优势夯实 仲恺楼市发展基石

一季度仲恺高新区（以下简称“仲恺”）楼市热度有所回升，成交量环比上涨，但市场基本面未有明显改变，此前积压的购房需求在集中释放后又开始收缩，楼市进入阶段性调整期。

当下，购房者对于房地产市场预期仍信心不足，主要受三个方面影响：一是期房烂尾，房企危机削弱购房者对期房的信心，加重观望情绪，“保交楼”重铸对期房的信心；二是经济、就业形势不乐观，预防性储蓄比例增强，担心断供，投资支出减少，但随着疫情形势好转，恢复收入增长持有信心，乐观估计要下半年会好转；三是大众心理都是买涨不买跌，房价涨幅趋缓时，购房者选择观望，此时若返首付、超低折扣等手段持续盛行，对客户购房信心将构成明显打击。

楼市仍面临诸多挑战，但从长远来看，仲恺房地产市场持续向好态势稳定，且为人口流入区域。从第七次全国人口普查数据来看，广东省新增2171万人，其中九成流入珠三角。核心城市的人口在快速增加的同时，也在快速外溢。深圳人口增加714万，东莞人口增加225万，惠州累增145万，深莞惠10年人口增长超千万。与此同时，深圳人口、产业在明显流向莞惠，市场自身的演进，在自发催生“深莞惠都市圈”，深莞惠“千万人口经济带”已然形成。

从惠州层面来看，深莞惠都市圈的发展决定了惠州城市的上限，也决定了惠州房地产市场的上限。从仲恺层面来看，区域的发展将决定仲恺房地产市场的上限。伴随着多个城市之间的交通壁垒逐渐打通，房地产市场的格局也得以重塑，不再以行政区为单位，而是以通勤时间为单位。粤港澳大湾区各城市之间融合的脚步正与跨城交通一起提速，深圳上班、莞惠居住的双城生活已成为不争的事实。而仲恺又占据了深莞惠的几何中心，交通“输血”能力逐步增强，成为深圳都市圈的东部交通枢纽中心。再加上近年来，仲恺城市面貌焕然一新，产业聚集效益日益凸显，大项目好项目纷至沓来，房地产项目的质量、配套落地都持续向好，为仲恺的房地产发展夯实了坚强的底部基石。

2022年12月中央经济工作会议召开，会议指出，要确保房地产市场平衡发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，提振市场信心。房地产作为国民经济支柱产业的地位再获确认。宏观政策层面的支持，各项利好政策的发布，多重积极因素共振，对市场的平稳和运行发挥了积极的作用，帮助了房地产市场信心的重铸，民众的置业信心在逐步恢复，市场预期在走强。种种迹象表明，人们终将从不确定情绪中走出来，收入预期也将有所恢复，会从过去预防性储蓄转变为追求财富增长。同时随着人们生活水平的提高，惠州的房产依然具有不可替代的价值，市场必将伴随着惠州经济的发展，企稳回升。

本版文/图 惠州日报记者邬玉婷 伍磊