“感觉最近家人和朋友聚在一起，总会聊到房子。”想换个大房的廖女士最近开始穿梭在惠州各个楼盘的营销中心，希望能淘到心水的房子。近期新政频频出台，不少市民认为“政策底已经出现了”，加上房企推盘力度加大，像廖女士一样此前持观望态度的市民开始积极看房。业内人士表示，政策持续宽松加持下，房企加大优惠力度，国庆市场有望进一步企稳回暖。

●传导效应

广深莞回暖带动惠州楼市升温

“金九银十”是楼市传统旺季，叠加重磅政策，有助于市场企稳回暖。8月底以来，多个城市出台有助市场回暖的重磅政策。9月1日，北上广深陆续执行首套房“认房不认贷”，新政第一周，一线城市房地产市场即出现明显反弹。乘着政策东风，不少房企加大推盘力度，斩获新政后“第一桶金”。9月16日，深圳福田金地环湾城开盘，推出401套房，销售286套，去化率约71%，收金46.9亿元。同一天入市的绿景白石洲，推出826套房，销售527套，去化率约64%，销售额约61亿元。广州楼市进入9月也有不俗表现。9月23日~24日，广州楼市限购松绑后首个周末，番禺、黄埔等区域看楼人数激增，不少销售人员加班加点到半夜，甚至有个别楼盘凌晨还有客户在刷卡认购。

政策利好下，东莞楼市也有了强势反弹的迹象。据中原地产研究院对东莞在售100多个楼盘项目监测，近期东莞楼市来访认购量环比均上涨约20%，市场活跃度明显上升。截至9月21日，东莞9月一手住宅网签1373套，而8月同期仅有664套，9月的东莞一手住宅成交量，预计将是8月的2倍。

楼市的回暖迅速传导到土地市场。9月，位于广州市海珠区上涌果园北侧的一宗全新出让“巨无霸”地块，当天参与摇号的包括中海地产、广州地铁、珠实、华发、保利、招商、中铁建等十余家房企，经过多轮激烈竞争，被中海地产以总价128亿元拿下。

一线城市土地竞拍、成交回暖等现象，都是市场在进一步回升的信号，自年初第一波回暖后，沉寂了近半年的市场再次出现复苏苗头。而广深莞等一线城市的热度也将向惠州传导，察觉到信号的市民已经蓄势待发。业内认为，这一次复苏的背后，是政策的加持、房企的让利，观望情绪的觉醒以及改善需求的抬头。

●惠州一楼盘售价3万/㎡

改善性需求出现节前成交小高潮

一直以来，改善性需求都是楼市的主要购买力之一。他们不是绝对刚需，在买入时可以有选择时机的从容。改善需求选择入市，一般意味着他们已经判断出“政策底”“市场底”。

当前市场行情下，惠州依然有高质量交付、稀缺品质的项目吸引着这些改善需求，尽管这样的项目价格也很是坚挺。

9月12日，位于金山湖岛内的湖心岛1号二期备案价出炉，最高3万元/平方米，最贵的一套总价865万元，再次打破惠州住宅单价天花板。9月16日，该项目二期双湖楼王开盘，成交均价28000元/㎡，当天成交了48套。有业内人士表示，金山湖标杆项目的房价突破3字头，依然劲销，充分说明市场的回暖早有苗头，稀缺的地段与资源，高品质的项目，有交付力的房企仍然得到市场的认可。

在稳市、促市方面，惠州市政府、各房企接棒发力。政策面持续宽松。8月31日，惠州官宣实施“认房不认贷”，9月22日，促进房地产市场发展的“惠13条”出台，从金融信贷、公积金、预售资金监管、人才安居、团购优惠等13个方面给出具体促进措施，该政策一经发布，即得到市场的热烈反响，刚刚过去的周末，各楼盘看楼的人群明显增多。“金九银十”成色十足。

为进一步巩固市场回暖趋势，全面提振市场信心，9月23日~10月31日期间，在市住建局、各县区住建（房管）部门的指导与支持下，市房协偕同各县区房协，七县区联动，126家房企参与，共同举办“惠安家”金秋购房节活动。通过线上展销、惠民限时团购、送房进园区、房产夜市等形式，推出重磅优惠专属折扣，促进市场有效成交，推动行业平稳健康有序发展。

业内认为，随着楼市信心的恢复，惠深一体化进程加快，惠州凭借地理优势、日益完善的交通网络、飞速发展的城市前景，楼市前景仍然值得期待。

●高质量如期交付

惠州地产行业优等生成行成市

有“高质量交付力”的房企才是行业优等生。在惠州，高质量交付不仅仅是“豪宅”的代名词，不少“刚需盘”，都在努力践行按时保质“高质量交付”的承诺。高质量交付展现的不仅是房企的硬实力，更是房企的责任心。

2023年，惠州房地产行业积极引导房企践行社会责任，克服困难，做到提前交付项目，并实现“交房即发证”。3月11日，位于鹅岭南路的翔顺花园举办1幢交付仪式，该项目不仅提前交付，还为符合条件的客户直接办理了房产证，实现交房即发证。

8月26日上午，位于博罗县罗阳街道的隆生榕溪花园同样举行了热闹的交付仪式。该项目在合同约定日期内一次性完整交付，社区1300余户住宅以及项目配建的幼儿园，均如期履约。据悉，隆生鹿江花园也将在11月30日如期实现一区全面交付。在当前“保交楼”的大环境下，开发商主动兑现承诺、按时交楼且做到高质量交付，这无疑给业主吃下了“定心丸”，在这些高质量交付的企业的带动下，惠州地产行业保持了初心，提振了信心，也安定了民心。

●自律+他律

构建百姓安心购房“护城河”

行业风清气正，离不开“自律委”构建的这道百姓安心购房“护城河”。“近年来，市房协积极配合行业主管部门在提升企业自律意识、践行诚信经营及管理等方面务实深耕，在维护消费者权益，提振市场信心，‘自律+他律’等方面初显成效。”惠州市房地产业协会会长黄新华表示，在市住建局的指导下，2021年协会推出《惠州市房地产开发企业信用管理办法》，并开发运营“惠州市房地产开发企业信用管理系统”与之配套，目前已将全市已有1137家开发企业纳入信用系统管理。根据信用管理系统数据，两年来，共向23家企业颁发“年度惠州房地产信用企业”奖牌，树立行业标杆，引导企业诚信经营，自律发展。近期，在惠州刚刚出台的“惠13条”政策中，相关部门也落实了对不同信用等级开发企业实施的差异化管理，对受市房协表彰的年度信用房企，在预售资金监管层面给予优惠政策，真正落实信用管理系统“守信激励，失信惩戒”的机制。

此外，在行业低潮时期，惠州市各房企仍积极响应由市房协发出的“三天无理由退定”倡议。截至当前，全市共有238个项目响应“三天无理由退定”倡议，279位业主通过倡议活动申请退定并成功进入退定流程，有效保护购房者权益，提升购房体验，减少无谓纠纷，引导理性购房消费。同时，协会还协助各级主管部门推动“交房即发证”的便民举措，对提振消费信心起到了重要的作用，产生了良好的社会反响。

黄新华介绍，接下来，市房协将进一步发挥信用管理平台监管作用，自律与他律相结合，不忘初心，诚信经营，以高质量的信用体系推动房地产行业高质量发展。

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广东省房地产行业协会会长王韶

广东人口红利坚挺 房地产前景依然可期

日前，广东省房地产行业协会会长王韶在“2022年度广东省房地产企业社会责任报告发布会”上，作《相信光、追逐光、成为光——广东省住房事业发展前瞻》的主题分享，重点通过人口因素和居民住房水平现状的比较分析，认为广东人口红利坚挺，房地产市场前景依然广阔，但需要更好地统筹量的合理增长和质的有效提升。

广东人口因素优势明显 住房市场需求持续旺盛

王韶认为，房地产市场短期看政策，长期看人口。中国房地产调控历史表明，调控政策对市场短期走势有着较大影响，但影响作用正呈现边际减弱趋势，主要因为人口因素才是市场最重要的决定因素。他通过比较近3次全国人口普查数据，提出广东城市人口因素依然明显，尤其是珠三角地区的核心城市更为显著。

“近两次人口普查显示，广东常住2020年总常住人口数12601.25万人，相对五普增加4078.75万人，人口规模和增量均为全国各地区最多，增量比排名其后的浙江、江苏合计增量还多1044万人，意味着人口吸引力持续强劲，住房市场总体具备需求支撑。”王韶表示，广东人口增量主要分布在深圳、广州、佛山、东莞、惠州、中山和珠海等珠三角7个城市，合计增量达3348.78万人，占全省总增量82.1%，人口吸附能力更强。

基于我国户籍制度特点和住房政策，王韶认为流动人口短期的租房需求相对购房需求更高，但中长期而言其购房需求与时递增。“广东流动人口持续快速增加，截至2020年，全省流动人口6063.51万人，远多于其他地区，相当于排名第二的浙江、第三的江苏的总和；其中，跨省流动人口2962.21万人，超过排位第二的浙江、第三的上海的总和。广东对全国人口的吸引力仍然较高，意味着住房市场的租赁需求和购买需求仍将相对旺盛。”他分析表示，除了人口规模和户籍结构对住房市场有着重要影响之外，年龄结构和家庭结构也值得重点关注。鉴于我国房地产开发主要集中在城市区域，他重点比较分析了广东城市人口的年龄结构和家庭结构情况。

王韶解释，劳动年龄人口比例越高，对住房需求也就越大。2020年，广东城市劳动年龄人口占比达77.4%，仅低于西藏；65岁及以上老龄人口占比为6.4%，仅高于西藏，是与西藏唯二尚未进入老龄化社会的省份。意味着广东城市经济活力较高，基本面良好，有利于住房市场的持续平稳发展。他进而介绍，一般将人口抚养比低于50%的阶段称之为人口红利期。2020年广东城市人口抚养比为29.1%，比全国水平低7.9个百分点，为全国各地区次低，意味着广东城市的人口红利依然明显。其中东莞、深圳、广州、中山、珠海和佛山等6市人口红利更为显著。

关于家庭规模，王韶提及，与全国总体趋势一致，广东的家庭规模不断缩小，2020年平均家庭户人口规模2.63人/户，比2010年减少0.48人/户。其中，城市一人户家庭占比达37.5%，为各类规模家庭比重最高；二人户家庭占25.6%。城市家庭一代户占比达60%，成为最主要家庭模式；二代户和三代户分别约占30%和10%，均有不同幅度下降。他认为，一人户和一代户明显增加，家庭代际关系日趋简单，越来越多的大家庭裂变为小家庭，意味着对住房套数需求量也相应持续增加。

城镇居民居住水平偏低 改善性需求日益增多

在比较分析了广东人口结构之后，王韶重点围绕城镇居民的居住水平现状进行多维度分析。他认为，当前广东城镇居民居住水平基本处于全国各地区最低，与广东经济发展水平极不匹配，意味着改善性住房需求日益增多。

“2020年广东城市、镇家庭人均面积分别为29.6平方米和36.7平方米；城镇合计人均30.9平方米，比全国平均水平少7.7平方米，为全国各地区最低。”他表示，2020年，广东城市家庭户人均居住面积小于20平方米的家庭户占36.6%，小于30平方米的户数占比则高达59.7%，占比均为全国各地区最高，意味着广东相对其他地区存在更大的住房改善需求。

为进一步反映居民家庭对房间数量需求的满足情况，王韶将家庭住房间数小于代际数量的家庭视为缺房户。他介绍，2020年广东城镇家庭户缺房比例为6.4%，比全国水平高1.0个百分点，处于全国各地区中高水平。但全省城镇家庭户缺房指数达108.2，为全国各地区最高，意味着住房改善需求更为旺盛和迫切，尤其是粤东地区4个城市缺房指数超过110，包揽各市前四位。王韶认为，中国人自古就崇尚安居才能乐业，拥有一套自有住房是多数国人共有的情结。2020年，广东城镇家庭户居住在购买商品房的户数占城镇总家庭户26.2%，比全国平均水平低15.9个百分点；位列全国倒数第三，仅高于西藏和海南，意味着商品房后续增量市场的发展空间依然较大。

王韶认为，与近20年相比，过去住房的建筑风格、房屋质量、园林绿化、户型功能及配套设施等水平参差不齐，居住体验感、舒适度相对不高。居住在20年以上楼龄住房的家庭，普遍有着强烈的换房诉求，正逐渐成为刚性购房市场主体。

“截至2020年，广东城镇家庭户居住的住房楼龄在20年以上的户数占35.3%，住房楼龄在30年以上的户数占10.2%，意味着广东城市更新改造需求较大。”王韶分析，随着住房消费从“居者有其屋”向“居者优其屋”转变，住房最低标准已由配有厨房、卫生间、自来水进一步向配有电梯、光纤网络等基础设施服务覆盖度等升级。虽然2020年广东总体家庭住楼房占比已达88.5%，比2000年大幅提高34.4个百分点，但城市家庭户住房有电梯的占比为33.3%，低于全国水平3.4个百分点，仍有相当部分居民居住条件亟待改善，电梯房仍待加大供应。

王韶最后总结称，广东房地产市场前景依然广阔。但无论是全国还是广东，住房问题已由总量短缺转向结构性不平衡和住房资源分配不均，住房建设重点应转向提高住房质量和改善人居环境，增加生活内容，引领高品质新生活模式；转变发展模式，构建美好城市生态圈；完善住房体系，落实租购并举住房制度；提升发展质量，全面践行绿色发展理念；布局老龄社会，重视适老住房供应改造……建立满足居民住房需求层次不断提升的住房体系。

惠州日报记者邬玉婷 通讯员任旭东