8月底，多部委联合发文将“认房不认贷”纳入“一城一策”工具箱，同时下调首付比例、二套房贷利率下限以及降低存量首套住房贷款利率。此后各地紧抓“金九银十”窗口期，不断加快政策落地节奏。

粤港澳大湾区内地9市积极响应中央政策，对楼市调控进行优化。当前，大湾区内地9市均落地“认房不认贷”政策，并陆续落实其他楼市优化政策及举措。楼市利好密集释放，对大湾区楼市产生了怎样的影响？据各地权威媒体报道，广州、深圳等城市房地产市场情绪稳步回升，“金九”热度初步显现。

多城打出“政策组合拳”

为适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，8月底以来，大湾区内地9市先后出台新政，更好满足居民刚需和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。据记者不完全统计，截至9月24日，大湾区内地9市已全部实施“认房不认贷”政策，且广州等6市响起利好新政“连环炮”。

广州

打响松绑“第一枪”

继8月30日率先在一线城市中落实“认房不认贷”后，9月20日广州市人民政府发布了《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，提出调整住房限购政策实施区域范围，二手房增值税免征期“5年改2年”，非户籍人口首套房购置纳税社保年限从5年收缩至2年等政策。这意味着广州成为全国一线城市中首个部分放开限购的城市。

此次新政，最大的变化除了上述“5改2”外，番禺、黄埔、花都、从化、增城及白云四镇并未列入限购范围。从新政效应来看，番禺、黄埔等区域的市场反应比较迅速。在业内人士看来，广州成为年内第一个放宽限购的一线城市，主要是因为外围区域去库存压力大，过去因长期过热，以紧缩、需求端抑制为特征的调控政策都不再适用，要退出了。

深圳

放松商用物业限购

深圳是大湾区内地9市中第二个执行“认房不认贷”的城市，于8月30日发文官宣。而后，一则关于“深圳市非住宅类的商业办公物业、商务公寓对港澳居民放开限购”的消息在市场流传。9月7日上午，有媒体记者拨打深圳市住房和建设局咨询电话求证这一政策变化，证实了此事。9月13日，深圳市住房公积金管理中心回复时表示：“目前的确正在进行相关政策的优化，但截至目前文件没有正式公布，也不清楚具体时间。”相关工作人员还表示，如果不着急购买相关商办产品，建议可以再“等等看”。如果现在就有需求购买相关商办产品，具体以网签结果为准。有业内人士认为，增强商务公寓的居住功有助于缓解商品住宅供应压力。

东莞

一天内连出两项楼市新政

在8月31日发布“认房不认贷”政策之后，东莞于9月11日连出两项楼市新政：东莞市住房公积金管理中心、东莞市住房和城乡建设局先后发布《关于阶段性实施部分住房公积金提取政策的通知（暂行）》及《关于进一步简化港澳居民在我市购房相关资料要求的通知》。

东莞市住房公积金管理中心在通知中称，东莞缴存人及其配偶可一次性申请提取其公积金账户余额，用于支付通过贷款（个人住房商业性贷款或住房公积金个人住房贷款）方式购买的、已向东莞市住房公积金管理中心报备的预售新建商品住房的首付款，计提总额不超过购房合同约定的首付款金额，提取的资金转入开发企业预售资金监管账户。东莞市住房和城乡建设局在通知中表示，港澳居民提供自用、自住的书面承诺，即可在东莞市购买商品住房，豁免在本地居住、学习或工作年限证明，以及缴纳个人所得税及社保条件。从政策方面来看，东莞限购政策早已全面放开，目前能松绑的政策基本已“应出尽出”。

惠州

“13条措施”促楼市企稳

惠州在8月31日已宣布实施“认房不认贷”。20余天后，惠州再出楼市新政，形成政策“组合拳”，进一步夯实楼市企稳基础。

9月22日，惠州市住建局、自然资源局、住房公积金管理中心联合印发《关于印发促进我市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》，提出加大金融信贷支持力度、加大住房公积金支持力度、优化房屋交易流程、开展住房团购活动、进一步完善商品房价格指导制度、优化预售资金监管、调整开发企业代缴住宅专项维修资金时间等13条措施，充分提振房地产市场预期信心，激发市场主体活力。

在这13条措施中，最重要的措施包括生育二孩及以上的职工家庭购买首套自住住房且首次申请个人住房公积金贷款的，最高贷款额度在此前基础上上浮20%（即个人最高贷款额度为48万元，夫妻双方共同贷款最高贷款额度为72万元）；鼓励各县（区）组织本区域内房地产开发企业面向社会公众开展购房团购活动；引导住房消费预期，房地产开发企业团购优惠价格可不计入商品房备案价格跌幅比例范围等。业内普遍认为，当下的惠州市场，备案价指导价，已经不再适应惠州的市场，有条件地取消限价政策后，定价权将回归市场，新房价格将更符合市场定位。

珠海

连续发布楼市利好政策

9月6日，珠海官宣加入“认房不认贷”行列。两天后，珠海再出楼市利好举措。9月8日，珠海市住房公积金管理中心发布《关于多子女家庭在我市申请住房公积金贷款实施优惠额度政策的通知》，提出：多子女家庭在购买首套自住住房申请住房公积金贷款时，贷款额度在可贷额度基础上可上浮20%，但不超过珠海市住房公积金贷款额度最高限额。同时符合珠海市其他住房公积金贷款优惠政策条件的，贷款额度上浮优惠不叠加执行，可就高选择其中一项。

中山

连续出台楼市新政

中山8月31日实施“认房不认贷”；9月21日发布《关于进一步支持合理住房需求的通知》，实施九条新规；9月24日再宣布东区街道暂停实行商品住房限购政策。

其中，九条楼市新规提及“对符合国家生育政策生育二孩及以上的家庭，购房资格审核时无需提供住房证明”“对购买首套或二套自住住房的二孩及以上家庭，住房公积金贷款额度可上浮30%”引起广泛关注。而“取消限购政策”的实施意味着中山除了石岐区（不包括岐江新城）以外，其他区域的限购政策已全面放开。同时，这也是继9月20日广州放开多区限购后，又一个粤港澳大湾区城市取消楼市限购。

此外，佛山和江门均在9月1日宣布执行“认房不认贷”，肇庆则在9月2日落地该措施。

市场情绪陆续向好

近一个月来，大湾区内地9市房地产政策持续优化调整。随着系列新政的效果显现，前期观望或积压的购房需求得到进一步释放，让市场活跃度有所提升。但由于各个城市楼市情况不同，新政在大湾区内地9市产生的影响也有差异。

新政对广深楼市带动更为明显

“认房不认贷”等系列利好政策的落地，或为广州、深圳“金九银十”楼市下了一场及时雨。今年二季度以来，广州楼市整体供求出现回落。据中指研究院统计，7月广州新建商品住宅成交面积环比连续4个月下滑。进入8月后，广州新建商品住宅成交延续小幅回落态势，同比降幅仍在30%左右。根据广州中原发展研究部数据，8月广州新房成交量环比下降20%，同比下降32%。深圳市场成交情况同样不容乐观。根据中指研究院数据，8月1日至26日，深圳新房住宅成交19.13万平方米，环比下降24.5%，同比下降近两成。国家统计局数据显示，今年7月份，广州、深圳新房价格环比分别下降0.2%和0.6%，二手房价格环比分别下降1%、0.9%。

“认房不认贷”等新政落地广州、深圳后，更多购房者享受到首套房贷款的首付比例和房贷利率。广州有贷款记录、本地无房的家庭，过去首付比例在40%~70%，现在再次购买住房首付将降至30%，房贷利率由4.8%降至4.2%。深圳有贷款记录、本地无房的购房人，此前首付比例最低为50%，现在首付比例降至30%，贷款利率从4.8%下降至4.5%。

在“认房不用认贷”落地以及多重政策利好之下，广州、深圳两地市场情绪明显回升。从政策效果来看，中指研究院调查数据显示，政策执行后，9月初全国置业意愿提升了15个百分点，北上广深均提升明显，其中广州、深圳提升幅度相对较小，分别提升7、10个百分点。

据《证券时报》消息，今年8月，广州一手住宅网签面积降至46.15万平方米，同比下跌32%，创下2023年来月度新低。但伴随着8月底9月初一系列支持政策密集出炉，广州房地产市场也开始逐步回暖。一系列新政后的首个周末（9月2日~3日），广州多个楼盘重现热闹景象，多个项目的到访量、成交量出现大幅提升。合富研究院跟踪的数据显示，新政落地后首个周末，广州中心板块和近郊板块的一手住宅成交量环比上升16%和32%，带动全市整体成交量上升15%，令广州楼市暂时告别成交胶着窘况。据中指研究院统计数据，截至9月23日，广州9月新房成交面积为50.68万平方米，环比上涨15%。

新政实施同样为深圳楼市注入新的活力。《证券时报》9月17日消息称，新政之后改善需求得到释放，改善型新房市场较为火热，不过包括二手房在内的深圳楼市触底之后的回升或仍需时间。中国房地产数据研究院院长陈晟在接受该报记者采访时表示：“目前，改善户型市场的供需矛盾较为突出，‘认房不认贷’政策实施对深圳改善户型的认购情况起到了积极的推动作用。这一政策取消了贷款审查，使得购房者更加方便快捷地进行认购，吸引了更多人选择购买改善户型。”深圳中原研究中心数据显示，9月前三周，深圳新房成交面积分别为3.82万平方米、4.85万平方米、5.8万平方米；二手房成交面积分别为5.79万平方米、6.13万平方米、6.16万平方米。

东莞、惠州楼市以价换量见成效

从东莞市场的新房住宅的成交数据来看，进入9月以来，市场新房的网签量开始呈现出回升态势。东莞中原研究中心统计数据，8月东莞新房住宅网签套数为1153套，二手房为2325套。而9月1日~24日，东莞新房住宅成交2078套；二手房住宅成交1421套。新房成交量明显好于8月同期水平。

业内人士表示，进入9月以来，东莞楼市的带看量、成交量均出现稳步回升。这种回暖是多方面影响的，一方面在政策加持下部分购房者心态开始变化，另一方面，“金九银十”本身就是销售旺季，一些房企折扣力度较大，也会刺激部分购房者成交。

实施新政后的惠州楼市，市场交易热度也有所恢复，行业信心逐步提升。惠州中原研究中心统计数据显示，9月前三周，惠州新房成交面积分别为12.38万平方米、11.16万平方米、4.14万平方米。从走访情况来看，惠州多个楼盘项目销售人员均证实了9月份上门客户增多的事实。惠阳、大亚湾和惠州中心城区片区部分楼盘已经迎来了实际成交量，市场信心正在有序传导。

易居研究院研究总监严跃进表示，总体上来说目前正处于一个很好的购房时期：即鼓励大家积极买房，释放合理住房消费需求。预计“金九银十”这一阶段，房地产市场将有一波比较好的行情。“北京、上海这样的一线城市，压抑的住房需求太多，因此它们政策效果是立竿见影的，而像惠州这样的城市需要一点时间反应。但总体来说，这一系列利好政策的发布，对惠州的合理住房消费需求肯定有刺激作用，后市值得期待。”他补充道。

江门、佛山成交保持稳定

据“江门住建”官方公众号9月16日发布的文章称，随着“认房不认贷”、下调存量房贷利率等楼市利好政策频出，江门房地产市场信心进一步提振。当地房地产机构统计数据显示，9月前三周江门新房住宅成交套数分别为414套（环比上涨5.3%）、503套（环比上涨8.3%）、492套（环比持平），成交量稳中有升。

此外，克而瑞数据显示，新政发酵之下，佛山楼市周度表现持续维稳，以“认房不认贷”新政发布为临界值，新政前一个月新房住宅合计成交规模34.09万平方米，日均成交规模1.13万平方米；新政后（9月1~9月20日）新房住宅成交规模22.28万平方米，日均成交规模1.23万平方米，日均成交规模环比上涨9%。

中山、珠海、肇庆市场反应平淡

珠海房地产市场热度9月份也有所回暖，但整体并不高。根据合富研究院数据，首周（9月4日~10日），新房住宅网签175套；第二周（9月11日~17日），新房住宅网签168套；第三周（9月18日~24日）新房网签271套。从近期网签数据来看，新政对珠海楼市暂未有较大波动影响。与此同时，新政之后，很多购房者想要置换更优质的房子，纷纷出手现有房源，再购置新房，珠海二手房挂牌量激增。链家二手房挂牌数据显示，截至9月20日珠海二手房挂牌量达38938套。

“随着‘港车北上’‘澳车北上’落地，珠海楼市仍持续被外界看好，表现在今年二季度置业横琴的港澳买家同比增多，同时珠海市场也不乏来自国内黑龙江、内蒙古等地区以及韩国的买家，预计今年第三季度珠海市场仍有一定回暖空间。”中原港珠澳及工商铺董事总经理潘志明接受媒体采访时表示。

系列新政出台后，市场同样反应较为平淡的还有中山。中山中原研究中心统计数据显示，9月前三周中山新房住宅成交量分别为327套、364套、309套，对比8月周均成交量略有逊色。

从成交数据来看，肇庆楼市目前也没有看到明显变化。9月前三周，新房住宅成交面积分别为3.04万平方米、4.64万平方米、3.72万平方米。相较8月同期，未有太大变化。但据当地权威媒体报道，9月份以来，肇庆不少楼盘的现场销售反映看房客比以往有所增加。

◎业界观察

对于大湾区内地9市的楼市情况，有业内人士分析认为，由于房地产市场供求关系和环境的变化，目前的政策能否让市场完全反转尚待观察。因此，房企仍是以快速出货、回笼资金为主，市场营销的主流依然是以价换量，同时提升产品竞争力和服务力，对于购房者而言，能体会到的市场友好度也将明显提升。

惠州日报记者邬玉婷