外卖员在小区入口处，扫一下道闸旁的二维码，系统确认已登记个人信息后自动开门；孩子玩耍不慎摔倒，奶奶急忙摁下小区紧急报警柱上的求助按钮，物业人员第一时间赶来提供帮助……

近年来，我市智慧物业服务不断落地，为广大业主和社会管理带来了更多安全和便捷，深刻重塑物业服务模式。然而，作为传统劳动密集型行业，物业服务在拥抱数字化、智能化浪潮中面临哪些痛点?该如何破解？

智慧赋能

居住体验提升，企业降本增效

傍晚，市民小丽开车驶入惠城区中海阅江府车库。随着车辆靠近，车库内原本暗淡的灯光渐次明亮起来。小丽停好车离开后，灯光又逐渐暗下。

“从地库入口到单元门禁，都是无感通行，特别方便。”家住“梵高的花园”小区的刘先生对智慧物业应用感触颇深。

以智能化手段推动物业服务提质升级，既是贯彻落实国家政策的应有之举，也是倒逼行业转型的必然趋势。去年开始，“实施物业服务质量提升行动”成为从中央到地方的热词。从老旧小区到第四代住宅，智慧物业服务在我市多个小区落地运用。

市区河南岸丽园新村建成交付已有22年，物业管理亟待升级。2025年7月，惠州市盛鑫物业管理有限公司（以下简称“盛鑫物业”）引入横琴云廷科技研发的全众云平台，对该小区门禁、停车道闸、收费系统等进行全面智能化升级，电动自行车车主只需到物业申领电子标签并安装，便可实现无感通行。

以丽园新村为代表的老旧小区只是智慧物业服务的1.0版本，近年来，新建小区则拓展出更丰富的智慧服务场景：高空抛物AI监测、更多区域无感通行、增强定制化信号……中海、万科、碧桂园、金地等品牌公司均部署了智慧物业平台。

在中海凯旋城小区，智能报警柱依托IFM智慧运营平台，实现机房设备、公共设施24小时远程监控，工作人员通过手机APP就能接收预警消息；“中海优行”访客管理系统实现快递外卖、探亲访客、装修人员等八类人员自助登记；“优你家”APP实现业主报事报修、物业缴费、访客预约，系统自动派单、进度实时可查，形成服务闭环。

与传统住宅追加智慧化改造不同，中海甲叁号院、中盛遂晴府等惠州首批第四代住宅在智慧物业服务的前置部署与系统落地层面具备先天优势，不仅在空间预留、线路预埋、管网适配、荷载设计等方面做好前置准备，系统平台也实现了硬件互联、数据互通、服务闭环的全链路打通。

智慧物业服务不仅给业主带来安全、高效、温暖的居住体验，也为企业带来实实在在的降本增效。

盛鑫物业总经理陈明介绍，丽园新村智能化改造系统上线至今，人力成本降低30%，停车费增收37%，“改造投入约2.6万元，预计年均可节省能耗成本15万元。”

在中海阅江府和水岸城，地库采用LED物联网平板灯，配合感应技术，实现“人来灯亮、人走灯暗”，相比传统T8灯管24小时常亮模式，能耗降低60%以上，灯具寿命延长3倍。

在人力成本居高不下的物业清洁领域，智能化方案已在保华铂郡和天地源御湾雅墅等小区落地。小区采用智净云及物联网平台，通过集成分析数据，智能排班、规划最优作业路径，配合清洁机器人等工具。

市环境卫生行业协会常务副会长谭丽介绍，以惠州10万平方米园区为例，智慧服务每年可节省保洁人力成本13万元，且清洁质量全程可控可追溯。

身处服务一线的物业从业者，也真切感受到智慧物业服务带来的深刻变革。

“以前工程维修效率低、易出错，现在一部手机就能搞定。”中海凯旋城物业部电工陈帆介绍，通过IFM智慧运营平台，系统可自动识别问题类型、匹配专业工程师。比如，工程师接收电子工单后，可根据业主位置、问题描述、历史记录等，提前准备工具配件。“业主可以查看维修过程并实时评价，工作更有成就感了。”

转型之困

想改没钱、装而不用、用而不灵

早晨七点半，在市区江北2010年建成的某小区，业主黄女士正在车库道闸处来回倒车，无奈摄像头总是识别不到车牌，后面等候出闸的车主不耐烦地按响了喇叭。

“前几年安装了道闸，但经常识别不准新能源车的绿牌，还得查询车牌后人工放行。”面对业主不满，保安老胡也很无奈。

传统物业的智慧化转型，受资金、技术、运营、观念等多重因素影响。老旧小区更受制于自身软硬件短板，陷入想改没钱、装而不用、用而不灵的困境。

记者走访发现，不少建成20年以上的老旧小区，普遍存在建筑结构固化、线路老化、管网杂乱等问题，缺乏智慧设备部署的基础条件。加装智能化设备时，不仅需要“大动干戈”，还可能因线路老化、电力负荷不足引发安全隐患。

“当时想得很美好，一套系统能解决所有问题。”前往广州、深圳等智慧小区考察后，惠州某物业公司项目经理张伟对改造升级智能监控中心犹豫不决。除了适配困难、有资金缺口外，更棘手的还是系统兼容问题。“小区门禁、停车场系统都有自己的后台，数据就像是孤岛一样互不相通。”

横琴云廷科技有限公司创始人兼首席执行官曾希表示，多数老旧小区智慧化改造为零散推进，缺乏统一规划，不同阶段引入的门禁、安防、停车等系统各自独立，数据无法互通共享，不仅容易出现账目混乱，甚至还增加物业人工成本。

“前期小区建设硬件设备投入不足，后期升级就会困难重重。”张伟说，一套完整的智慧物业解决方案动辄几十万元，还不包括后期每年的维护升级费用。

资金短缺成为智慧物业改造的一大“拦路虎”。业内人士介绍，传统物业尤其是老旧小区的设施维护资金本就紧张，大规模智慧化改造硬件采购、系统搭建等前期投入大、回本慢。而且多数传统物业企业融资渠道有限，难以像头部企业那样依托集团资源统筹投入。

人力成本高、技术储备匮乏也是智慧物业服务落地道路上的瓶颈。

“现在年轻人嫌工资低，不想干物业，上年纪的人对新事物接受能力有限。”物业管理职业经理人张军表示，智慧系统落地后需专业人员运维，但老旧小区物业从业人员年龄偏大，难以应对设备故障、系统升级、数据安全等问题，导致智能设备“装而不用、用而不灵”。

业主群体多元化带来的观点分歧，也阻碍了智慧物业服务“最后一公里”的落地。

比如，一些老旧小区老年业主群体占比高，对智慧设备的接受度与操作能力不足；部分业主担心隐私泄露、费用上涨，对改造持抵触态度；年轻业主需求更高，希望实现全场景智能服务。

“传统物业缺乏统筹协调能力，难以平衡不同群体诉求，加上业主付费意愿参差不齐，最终导致改造方案难以推进。”业内人士表示。

路径探索

优先落地安保安防、停车管理等高频刚需

种种困境不仅制约了智慧物业服务的普及落地，也阻碍了整个物业行业的数字化转型步伐，难以满足居民对高品质居住生活的向往。

如何破解智慧物业服务落地的堵点、难点？多位业内人士表示，既要兼顾老旧小区实际，也要借鉴四代住宅的系统布局和头部物业经验，探索适配老旧小区的可行路径。

针对老旧小区“底子薄”的困境，我市专营信息化技术开发改造的某科技公司总经理马先生建议，智慧化改造可以实行“小步快跑、轻装上阵”模式，把钱用在刀刃上。

“就拿占物业管理成本最高的人力成本来说，按一个岗亭2.5个人计算，一年的人力成本就要20多万元。如果换成智能监控，大概一两年就可以回本。”他表示，物业企业可以优先落地安保安防、停车管理等高频刚需和高人力场景。

在硬件改造方面，他建议新设施优先选用无线化、模块化、易安装的智慧设备，避免大规模凿墙布线。硬件设备尽量利旧，定制轻量化智慧方案，通过无线传感器、云平台对接原有设施，实现安防、降能耗的智慧管控，让小区重焕生机。

物业企业还可与设备供应商灵活共建，从而降低改造门槛。曾希表示，某些品牌支持设备零首付安装，物业企业可以分期付款或采用系统年费服务。针对物业服务从业人员年龄偏大的现实情况，部分公司还提供系统后期运维和售后服务，物业公司无需投入额外技术人员。

物业服务融合生活服务，让业主从“会用”转为“爱用”

“智慧物业的核心在于服务于人。”市物业管理协会会长徐英表示，倡导物业服务+生活服务融合模式，回归人的需求这一根本，以技术为载体，实现服务的精细化、个性化与温暖化。

在需求层面，“服务于人”意味着通过数据赋能精准适配不同群体需求。特别是对于庞大的居家养老群体来说，物业服务如何精准对接成为一个重要课题。

在这方面，五矿哈施塔特小区进行了有效探索。通过大数据和客户画像分析，该小区50岁以上长者占比超50%。据此，五矿物业依托毗邻博罗县中医医院新院的优势，打造了长者康养特色社区。

“我们梳理了8大类32项康养服务清单。”五矿物业惠州分公司负责人谢雁冰介绍，物业联动医院设立中医理疗中心，推进小区适老化改造，升级社区食堂并申请到惠州长者助餐资质，在社区大学开设书画、歌舞等课程，丰富长者精神文化生活。

针对年轻业主便捷化需求，多家物业公司开发了APP或小程序，提供入户维修、家政保洁、房屋租售、协助搬家等增值服务，节省业主处理生活琐事的时间。

中盛遂晴府项目总经理王晓介绍，小区将配备24小时智慧物业便民服务一体机，业主可随时办理门禁卡、停车月卡、缴费等业务，实现“不用等、不用跑”。

针对业主对商务会客、休闲娱乐等个性化需求，不少物业公司提供高附加值的生活服务。如中盛遂晴府利用营销中心和架空层，精心打造私宴厅、藏书阁、茶室、健身房、恒温泳池等多功能区域。五矿物业组建14个业主兴趣社群，每周开展活动，业主通过小程序便可一键预约。

此外，“服务于人”更有另一层深意：智慧物业的落地运营终究离不开人，行业从业者同样需要通过持续学习实现智慧化转型，才能更好地驾驭技术、服务于人。

“技术赋能不是简单的机器换人，而是通过人机协同重构服务模式，让员工从重复性、低价值劳动中解放，聚焦更高价值工作，实现个人成长与企业发展的双赢。”徐英表示，在智能化大潮下，物业从业人员需不断加强数字化技能学习，提升专业价值。

专家观点

成熟社区先行先试

“数字化浪潮下，传统物业服务向智慧化转型已是必然趋势，这一过程的核心瓶颈在于居民消费观念的同步更新。”广东省物业管理行业协会高级专家黄安心认为，物业服务需建立起数字化生活认知以及与收入水平、消费意愿的匹配机制。

推进智慧物业服务落地，需恪守供需平衡原则，在筑牢基本公共服务的基础上，以市场化方式培育和推动增值服务，倘若缺乏规模化的用户需求和可持续的资金投入，市场化服务将难以持续。

黄安心说，在推进策略上，需构建政府引导、企业主导、社区协同的多元模式，撬动多方资源共同参与和投入。他建议，选择成熟社区先行先试，通过标准化的服务流程打造优质体验，以服务成果让居民体会到智慧物业的物有所值，逐步扭转一些认知偏差，引导全社会形成“质价相符”的理性消费理念，最终推动形成需求增长带动服务创新、服务创新激发更多需求的行业良性循环。

策划 惠州日报记者张旭华

统筹 惠州日报记者杨帆 袁畅

采写 惠州日报记者杨帆 刘豪伟 叶丽莎